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Hipoteca: Guía total para que el banco diga "sí"

21/04/2018, Finanzas.com,

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La gran mayoría de los compradores de vivienda que se hipotecan piensan en el préstamo como un enorme escollo que solo puede ser superado por la "comprensión" del director de su banco de toda la vida, y convierten la consecución del préstamo en una especie de "favor" que les hace la entidad. Eso, hasta que se pasa de las maduras a las duras y empiezan a aflorar cláusulas que no se recordaba haber firmado y condiciones que se pasaron por alto y que pueden convertir en pesadilla el sueño de estrenar casa.

La reforma de la Ley Hipotecaria pretende, en su apoyo al consumidor, eliminar las sorpresas, pero eso no implica que haya que seguir unas reglas elementales de prudencia. Desde la Agencia Negociadora proponen una serie de consejos recogidos en su "Guía para conseguir la mejor hipoteca: consejos y recomendaciones", a fin de lograr que el banco de el ansiado "Si'.

1.- No tener prisa. La prisa merma la capacidad negociadora. Una hipoteca es un compromiso muy fuerte a lo largo de muchos años; no pasa nada por dedicar algo de tiempo a estudiar lo que se necesita; será un tiempo muy bien empleado.

2.- No existe la hipoteca perfecta. Ningún banco es, a priori, mejor que otro. La hipoteca perfecta sería, en todo caso, aquella que mejor se adapta a lo que necesitamos (no a lo que necesita el banco) y se consigue después de analizar nuestra situación personal y la del mercado, así como de negociar. Según datos de Agencia Negociadora, la mitad de los solicitantes de hipoteca se inclina por su banco "de toda la vida" o por el de algún familiar o amigo que tienen buena relación el director de la sucursal. Por encima, en todo caso, de aquellos que eligieron la entidad por las condiciones que negociaron. Para Agencia Negociadora, que conoce qué entidad es la mejor para cada necesidad o cada perfil de cliente, es fundamental empaparse bien de lo mejor de cada banco.

3.- Nunca dar por supuesto que la mejor hipoteca es la que te dé tu banco: Si tu entidad está dispuesta a darte un crédito hipotecario significa que también lo harían otras entidades, lo que te convierte en un cliente apetecible por el que a los bancos les merece la pena competir. Eres rentable, y debes aprovecharlo. Ser un cliente rentable significa que el banco está dispuesto a negociar, y negociar es obtener ventajas por la situación personal de cada uno. En un momento como el actual, en el que los bancos están lanzados al negocio hipotecario, esto cobra especial relevancia.

4.- El tipo de interés no lo es todo. Es cierto que el tipo de interés ejerce un influjo hipnótico en los buscadores de hipoteca, y los bancos lo saben, y por ello se anuncia con gran alarde tipográfico. Pero tan importante como el tipo son las distintas comisiones (apertura, cancelación anticipada total o parcial, etc.), posibles penalizaciones, clausulas suelo, dación en pago, etcétera. Vamos, lo principal del resto del clausulado, que el banco deberá remitirnos en la correspondiente oferta vinculante; que sea vinculante significa que el banco ya se ha comprometido y no puede cambiar las condiciones unilateralmente antes de la firma en la notaría.

5.- Cuidado con las ofertas en internet. Pueden no tener nada que ver con la realidad. Y esto es aplicable a los comparadores de préstamos, que manejan información muy estandarizada y no siempre actualizada que les proporcionan las entidades y que no se renueva con la rapidez con que actúan los bancos a la hora de actualizar las ofertas.

6.- El dossier. Hacer un dossier y copias con la documentación que nos va a pedir el banco. Si tenemos que prepararlo para una sola entidad lo que menos trabajo cuesta es hacer tantas copias (y alguna más por si acaso) como bancos deseemos consultar. El dossier contendrá fotocopias del/los DNI o tarjetas de residencia de los solicitantes, al menos las tres últimas nóminas, contrato de trabajo (muy importante), certificado de vida laboral actualizado, última declaración de la renta y documentación acreditativa de la propiedad de otros inmuebles. Y también la posición financiera global: tanto en lo relativo ahorro, ya sea a la vista o invertido en distintos instrumentos, como en lo tocante deudas pendientes, en saldo total, número de créditos y fecha deamortización; sin olvidar ninguno: el banco lo comprobará a través la información de la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), por lo que es deseable que la información que proporcionemos coincida con la recabada por el banco.

7.- Situación laboral e ingresos. Es muy importante. El mejor perfil es funcionario, seguido de empleados indefinidos con antigüedad laboral, y los perfiles menos favorecidos son personas con contratos temporales o autónomos con bajos ingresos declarados en renta, o que declaren por módulos. Respecto a los ingresos, nos darán la medida del grado de endeudamiento que podemos afrontar sin dificultades; Agencia Negociadora recomienda que el conjunto del endeudamiento personal o familiar no supere un 30% del esfuerzo de pago mensual respecto de los ingresos.

8.- Cuidado con los ficheros de morosos. Puede ser un inoportuno e incómodo escollo para la consecución de una buena oferta hipotecaria. Es posible que tengamos viejas deudas no saldadas que creemos haber pagado; es el caso de recibos de telefonía pendientes, o de otros suministros, que creímos saldados en su día, cantidades poco importantes que el titular de la deuda traslada a los ficheros de morosos (con o sin razón). Podemos pedir en nuestro banco que realicen una consulta y en caso de que aparezca alguna deuda resolver el problema, ya sea pagando o bien reclamando por ya haber pagado (es frecuente seguir apareciendo) o porque la deuda haya prescrito. Basta con hacer un escrito al fichero de morosos en el que figure esa deuda.

9.- ¿Qué tipo me conviene más? Variable, fijo o mixto; entre estos tres se dirime la cuestión. Es bien cierto que jamás hubo una oferta de hipotecas a tipo fijo como la de ahora. Se pueden conseguir hipotecas a tipo fijo en el entorno del 2%, algo que hace dos años era impensable incluso en préstamos a tipo variable. Y es un 2% para siempre, y nos olvidamos de sobresaltos por subidas de tipos o disgustos por cláusulas suelo. Ahora especialmente aconsejables, además, porque se prevé un repunte en los tipos a corto plazo que ya está siendo descontado por los bancos en sus ofertas.

10.- Ventas combinadas, las nuevas ventas vinculadas. La nueva Ley hipotecaria, ahora en trámite parlamentario, prohíbe la práctica habitual de los bancos de bonificar el tipo de interés (reducirlo escalonadamente) en función de la contratación de productos y servicios adicionales y/o del mantenimiento de determinado nivel de saldo medio. Según el texto de la Ley, las ventas podrán ser "combinadas"; pero la sospecha es que esos productos y servicios que antes bonificaban el tipo ahora sean simples condiciones para la firma del crédito.

11.- Cuidado con los seguros de prima anual renovable. En caso en que se suscriba un seguro de vida, de protección de pagos o de desempleo su impacto en el coste final de la hipoteca puede ser muy alto. Por ejemplo, para una prima de mil euros anuales, el coste total en una hipoteca a 25 años será de 25.000 euros. Hay que tenerlo en cuenta.

12.- ¿Es posible conseguir una hipoteca por el 100%? De momento apenas un par de entidades lo ofrecen abiertamente. Por lo tanto será muy importante tener ahorros suficientes como para hacer frente a ese 20% anual más los impuestos y gastos, que representan alrededor de otro 10%. La única manera de conseguir el 100% sería que el valor de tasación sea superior al precio fijado por ese inmueble.

13.- Hipotecas con fin distinto al de la compra de vivienda. Existen. Son aquellas que sirven para refinanciar otras deudas que en conjunto exigen un esfuerzo financiero mensual importante. Consiste en agrupar todas las deudas en una nueva hipoteca que, al tener un tipo más bajo, logra que los pagos mensuales se reduzcan hasta en un 80%. Como contrapartida, se está más tiempo pagando, pero el ahorro mensual obtenido puede emplearse, en su totalidad o en parte, para realizar amortizaciones parciales del saldo de la hipoteca. Es una solución a la que se acogen miles de personas y familias cada año que les permite reestructurar su deuda (de la misma manera en que lo hacen las empresas), a la vez que aprenden a hacer un uso racional de sus ingresos.

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