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Vender tu casa para poder comprar otra, ¿cuáles son tus opciones financieras?

06/03/2019, El Confidencial, E. Sanz

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La demanda de reposición se ha convertido en el principal motor del mercado residencial en España. Por demanda de reposición se entiende aquellos hogares que venden su vivienda actual para poder comprar otra casa, una venta que, en un momento en el que la banca solamente concede financiación al 80%, puede resultar clave para cambiar de vivienda. En la actualidad, tal y como reconocen algunas promotoras cotizadas y agencias inmobiliarias, esta demanda representa entre el 40% y el 60% de las compras de obra nueva, de ahí la importancia de estos compradores para la futura evolución sector.

Muchas de esas familias han esperado al fin de la crisis para comprar, acumulando un patrimonio neto que ahora juega a su favor. Sin embargo, no se trata de una decisión sencilla y puede llegar a generar mucho estrés en el futuro comprador ya que de la venta de su vivienda depende evitar quedarse atrapado en una transacción financiera que puede resultar arriesgada si no sale según lo previsto. Además, la compraventa se complica cuando aún se está pagando la vivienda anterior, es decir, cuando necesitamos pedir una nueva hipoteca al banco cuando aún estamos pagando otra.

El escenario ideal es aquel en el que la familia dispone de ahorros suficientes para pagar el 20% de la compra y asumir el 10% de los gastos. Necesitaría hipotecarse para comprar la nueva vivienda pero no tendría prisa para vender la actual, con lo que se reduce el riesgo de malvender. En un mercado alcista, esa familia compraría caro, pero también podría vender caro, mientras que en un mercado a la baja, compraría barato y podría esperar e intentar vender al alza.

Sin embargo, son muchas las familias que deciden cambiar de casa cuando aún no han terminado de pagar la hipoteca y, por tanto, resulta necesario vender para poder comprar. La transacción ideal pasaría por vender primero la vivienda en propiedad, cancelar la deuda y con el dinero sobrante, afrontar la compra de la nueva. Una nueva compra, una nueva hipoteca. El problema reside en que si se demora el tiempo el venta, existe el riesgo de perder la vivienda de nuestros sueños o un una buena oportunidad.

Otra opción es solicitar una nueva hipoteca y asumir el cargo de las dos al mismo tiempo. En este caso, al igual que en cualquier otra operación, los bancos exigen que los clientes posean como mínimo un 20% del precio de compra y un 10% de los gastos, por lo que es necesario tener unos ingresos elevados para decantarse por esta opción. Por último, está la posibilidad de contratar una hipoteca puente, es decir, un préstamo hipotecario que permite al usuario cambiar de una vivienda a otra y ganar tiempo para vender la primera.

"La hipoteca puente o hipoteca cambio de casa es un producto que permite comprar una vivienda sin necesidad de haber vendido la anterior y sin necesidad de ahorros", explica Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora. Pero, ¿cómo funciona? "Lo primero es saber cuánto importe tenemos que solicitar. Esta cifra la obtendremos de sumar al precio de la casa los gastos, además de, en su caso, la cantidad necesaria para cancelar la hipoteca de la vivienda actual que tenemos en propiedad".

Caso práctico

Es decir, imaginemos que tenemos una vivienda de 250.000 euros, con una hipoteca pendiente de 50.000 euros y queremos comprar otra casa por 350.000. Necesitaríamos una hipoteca de 435.000 euros: nueva hipoteca (350.000) + 10% gastos (35.000) + cancelación hipoteca (50.000).

"Lo normal es que cuando una persona va a comprar su primera vivienda necesite aportar los gastos de la compra y además el 20% del precio que el banco no le financia. La hipoteca puente permite, sin embargo, que si ya tienes una casa en propiedad libre de cargas o con poca hipoteca, puedas comprar una casa nueva sin tener que aportar ese 20%", puntualiza Javaloyes.

Para que el banco apruebe este tipo de operación, tal y como explica este experto, el importe total solicitado no puede ser superior al 75% de la suma del valor de las dos casas (250.000+350.000=600.000). Es decir, en base al ejemplo, el banco nos concedería un máximo de 450.000 euros. En este caso, estaríamos dentro de los parámetros y el banco podría aceptar la operación, eso sí, siempre y cuando la cuota de esa nueva hipoteca no represente una tasa de esfuerzo (relación entre la cuota e ingresos) superior al 40%.

Para calcular este ratio de esfuerzo, Javaloyes explica que algunas entidades, al realizar el análisis de la capacidad de reembolso, tienen en cuenta lo que se denominan 'rentas presuntas'. "El banco calcula qué renta podría obtenerse por el alquiler de la vivienda que está en venta y sobre esa cantidad aplica un 75%. Por ejemplo, si se puede alquilar por 1.000 euros, presume que en ese hogar podrían entrar otros 750 euros si la vivienda se alquilara. Y utiliza esos ingresos para analizar la capacidad financiera del cliente".

¿Cómo se articula la financiación? Según explica este experto, se constituyen dos hipotecas, una sobre la casa que se compra y otra sobre la que está en venta. En la hipoteca de la casa que se quiere comprar se paga una cuota normal, sin carencia, es decir, principal más intereses, pero en la hipoteca de la casa que se vende se dispone de tres años de carencia de capital.

Comprar sin necesidad de ahorros

"Solamente se pagan los intereses", apunta el directivo de Agencia Negociadora, quien explica cómo antes del estallido de la crisis, el banco concedía carencia total a este tipo de operaciones y las nefastas consecuencias tras el pinchazo inmobiliario. "Cuando se produjo el vencimiento de esos años de carencia, en plena crisis, cuando las compraventas se desplomaron, muchos hipotecados se encontraron con la deuda inicial contraída con el banco más todos los intereses que se fueron acumulando durante esos años. Una situación financiera ruinosa para muchas familias que además vieron cómo el precio de sus viviendas no dejaba de bajar y aunque consiguieran vender no podían devolver todo el capital prestado".

Para Javaloyes, "la principal ventaja es la carencia de los tres años, un tiempo que parece razonable para poder vender la vivienda, y durante el cual la cuota mensual es menor. Además, se puede comprar la vivienda deseada financiando el 100% de la compra más los gastos, es decir, sin tener que aportar ahorros". Un opinión que comparten desde la proptech ProntoPiso. "Las hipotecas puente posibilitan obtener hasta el 100% del precio de compra de la nueva vivienda y unificar ambos préstamos en uno. Estos productos tienen un periodo de carencia que varía entre los 6 meses y los 5 años, dependiendo de la entidad bancaria. Una vez vendida la antigua vivienda, la parte del préstamo de la casa original se cancela y se formaliza el préstamo con la nueva propiedad", explica afirma Diego Paradinas, COO y cofundador de esta compañía.

Es decir, una vez vendida la vivienda actual, se cancela la parte del préstamo que recaía sobre la garantía de la primera vivienda, y el resto del préstamo queda sobre la nueva como un préstamo hipotecario normal.

No obstante, no todo son ventajas. La principal desventaja, según Javaloyes, es tener que hipotecar una casa que estaba libre de cargas o poco hipotecada, además de solicitar una hipoteca por un importe muy superior al que tendríamos que pedir en el caso de que ya hubiésemos vendido".

Para Paradinas, “las hipotecas puente tienen menor popularidad entre los compradores y están ligadas al temor de que expire el plazo de carencia sin haber vendido la vivienda original”.

Un producto financiero complejo

Las hipotecas puente irrumpieron en el mercado hace 20 años y crecieron con fuerza en los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria. "Este tipo de producto llevan en el mercado dos décadas, pero han cambiado mucho. Por ejemplo, ya no hay carencias totales y permite a aquellos compradores que quieren aprovechar el buen momento de compra, hacerlo sin prisas, sin malvender", explica a El Confidencial Toni Expósito, director general de Comprarcasa en España.

"Tengo muy claro que es un producto complejo, por eso trabajamos con asesores financieros que ayudan al cliente a entender su complejidad, con simulaciones ante diferentes escenarios para finalmente analizar si ésa es su mejor opción financiera. No siempre la venta es la mejor opción, en ocasiones al cliente le puede resultar más interesante alquilarla", asegura."Y para tomar esa decisión es necesario hacer un estudio financiero del cliente. Hay que poner al cliente todas las opciones sobre la mesa, para que sepa si se lo puede permitir o no".

En la actualidad, es un producto que ofrecen algunas entidades financieras, si bien no todas siguen disponiendo en sus carteras de hipotecas puente, tal y como explican desde Credimarket. "No se trata de un producto muy demandado a día de hoy ya que no resulta rentable, sobre todo entre los hipotecados que firmaron sus préstamos hace 10 o 15 años ya que las condiciones que suscribiendo siguen siendo más ventajosas que las de una hipoteca actual".

En un momento alcista del mercado, nada hace presagiar que este tipo de transacciones supongan un riesgo real para las familias. Sin embargo, si se toca techo, y la vivienda finalmente no se vende, el hipotecado podría enfrentarse a importantes apuros económicos. En previsión de que esta situación no deje 'pilladas' a esas familias, la cotizada Neinor Homes, lanzaba recientemente una prueba piloto para aquellos clientes que quieran reservar una vivienda de la promotora y necesiten vender su casa para poder afrontar la compraventa.

Neinor, que ha firmado un acuerdo con un pool de quince agencias inmobiliarias presentes en distintas localidades, ofrecerá al cliente una valoración de su vivienda y un precio de venta mínimo de la misma. Es decir, se establecerá un rango de precios y un plazo para la desinversión. El proceso de venta se perfeccionará entre los tres y los seis meses previos a la entrega de la vivienda al cliente que, en caso de no vender la vivienda al precio mínimo garantizado podrá rechazar comprar la casa a la promotora y recuperar todo el dinero que haya adelantado.

En caso de que la agencia no logre un comprador para el inmueble, el cliente podrá recuperar todas las cantidades dinerarias adelantadas en la compra de la nueva vivienda. Otras compañías como la protech ProntoPiso,especializada en property chain, garantiza la venta de las viviendas en menos de 90 días. Transcurrido ese periodo, si no se ha vendido la vivienda la empresa adelanta el 100% del valor de mercado de la vivienda para que el propietario pueda comprar una nueva o hacer frente a la entrada de una hipoteca.

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