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El 'boom' de las hipotecas a tipo fijo se acerca a su fin ante la recuperación del euríbor

10/09/2018, El Confidencial

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El 'boom' de las hipotecas a tipo fijo no da más de sí. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que, en la actualidad, este tipo de productos representan el 40% de los nuevos préstamos que se firman en España cuando, hasta 2015, su presencia en el mercado hipotecario y su contratación eran prácticamente testimoniales.

El punto de inflexión, como puede apreciarse en el gráfico, se produjo en 2016. Aquel año, cuando el euríbor entraba en terreno negativo por primera vez en su historia, la banca se vio obligada a apostar por este tipo de productos para garantizarse unos ingresos mínimos por préstamo y alimentar sus márgenes.

Sin embargo, a pesar de la cruenta guerra entre entidades financieras para ofrecer el mejor producto fijo, lo cierto es que su contratación se mantiene estancada. ¿Llegaremos a ver un mercado completamente equilibrado entre hipotecas fijas o variables?, ¿llegarán las primeras a superar las segundas?

Parece poco probable. Por dos motivos, fundamentalmente. La futura subida de los tipos de interés —que los expertos ya fijan para la próxima primavera— y la reticencia aún de muchos ciudadanos a hipotecarse a tipo fijo. ¿Por qué firmar al 2,5% si pueden hacerlo por debajo del 1%?.

"No creo que se vaya a romper la barrera del 40% de hipotecas a tipo fijo respecto a las nuevas hipotecas concedidas a tipo variable. Los departamentos de análisis de los bancos ciertamente manejan tipos de interés muy bajos durante aún varios años, pero ya constatan un cambio de tendencia de los tipos al alza, aunque sea muy lenta y gradual. Por ello, creo que en España ya no se llegará al 50% de hipotecas fijas y variables, y que el 40% será el máximo porcentaje de hipotecas fijas que se habrán concedido jamás en España", reconoce Pau A. Monserrat, economista y profesor asociado de Economía Financiera en la Universidad de las Islas Baleares (UIB) e impulsor de Enfintech.

El euríbor despidió agosto en el -0,169%, firmó su quinta subida mensual consecutiva y todo apunta a que la tendencia alcista se mantendrá durante los próximos meses. A partir de septiembre, por primera vez en cuatro años, subirán las cuotas de las hipotecas, mientras que en junio de 2019, Bankinter estima que volverá de nuevo a terreno positivo.

"La apuesta de la banca por las hipotecas a tipo fijo no ha sido voluntaria, sino forzada por la necesidad de mostrar resultados positivos cuando las hipotecas a tipo variable apenas les reportaban ganancias. Sin embargo, la banca sigue interesada en que el riesgo de tipo de interés lo asuma el cliente, lamentablemente, y en cuanto considere que los intereses van a subir, empezarán nuevamente a ofrecer hipotecas a tipo variable más competitivas y encarecerán las hipotecas a tipo fijo, lo que ya se está produciendo de forma lenta pero inexorable". Cuando el euríbor comience a subir, a la banca volverá a resultarle más rentable financiar a tipo variable que a tipo fijo.

Algunas entidades financieras ya han comenzado a mover ficha al respecto por lo que pueda pasar. Según datos de Credimarket —antes Bankimia—, ING ha rebajado los intereses en su oferta hipotecaria variable y mixta hasta en 0,10 puntos porcentuales, mientras que BBVA ha encarecido en 0,10 puntos el interés de la hipoteca fija a 25 y a 30 años con vinculación. Lo mismo a hecho Deutsche Bank.

Mentalidad cortoplacista de los hipotecados

Para Luis Javaloyes, consejero delegado de la Agencia Negociadora, existe una barrera cultural que es muy difícil de derribar para que la comercialización de las hipotecas a tipo fijo llegue a ser masiva.

"La banca se sigue empeñando en las hipotecas a tipo fijo porque, en el corto plazo, con los intereses en negativo o cerca de 0% estos productos hipotecarios les generan mayor margen y, por tanto, mayor rentabilidad. Sin embargo, aunque se ha incrementado muchísimo el porcentaje de hipotecas a tipo fijo, muchas personas siguen eligiendo el variable porque a corto pagan menor interés, sin entrar a considerar que en el medio y largo plazo, cuando suban los tipos, pueden llegar a tener que pagar un tipo de interés mucho mayor, y sin ponderar la seguridad y capacidad de organización familiar que permite saber que el importe de la cuota de la hipoteca va a ser el mismo siempre, al margen del devenir del euríbor y las subidas de tipos".

"La memoria es corta y selectiva, y no nos acordamos de que hace pocos años el euríbor llegó a estar por encima del 4%. Endeudarse a 20-25 años al 2% o menos, tal y como actualmente es posible, es una oportunidad a considerar muy seriamente", añade este experto.

Una opinión que comparte Monserrat. "Para una familia tipo con ingresos estables, conocimientos financieros básicos y perfil de riesgo conservador, siempre he defendido que las hipotecas a tipo fijo eran la mejor opción. Y con tipos TAE cercanos al 3% es un momento irrepetible para endeudarse a décadas vista asegurándose una cuota mensual fija".

Durante este verano, lo cierto es que el mercado ha estado muy parado en cuanto a ofertas y novedades hipotecarias. Tampoco se han producido excesivas modificaciones y las que se han producido no han seguido un patrón claro, ya que, además de las anteriormente mencionadas, Bankinter ha seguido apostando por hipotecas fijas y mixtas (con y sin vinculación) más baratas, al igual que ha hecho Openbank, mientras que Abanca ha dado un giro a su oferta, con rebajas y encarecimientos, también en cuanto a condiciones y vinculaciones.

Nueva ley hipotecaria y reforma del euríbor

Y a todo esto se suman otros dos factores que pueden generar cambios en el mercado. Por un lado, la reforma de la ley hipotecaria y la futura reforma del euríbor, que en España sirve de referencia para el 80% de las hipotecas, y que llegará tarde o temprano.

Respecto a la primera, atascada en el congreso debido al cambio de Gobierno, permitirá a los hipotecados —entre otras cosas— que, transcurridos tres años desde la firma del préstamo, se pueda cambiar de interés variable a fijo sin comisiones ni penalizaciones. Los expertos no esperan, sin embargo, que cuando suba el euríbor se vaya a producir una avalancha de cambios, puesto que para entonces las hipotecas a tipo fijo no serán tan competitivas como hasta ahora.

Lo que sí prevén es que la guerra entre entidades se recrudezca, puesto que, tal y como está planteada la forma de la ley, a partir del quinto año de vida de la hipoteca, el cliente podrá irse a otro banco que le ofrezca condiciones.

Por lo que se refiere a la reforma del euríbor, el Banco Central Europeo (BCE) ha mostrado en reiteradas ocasiones su preocupación ante la existencia de riesgos sistémicos si no se consigue diseñar un sistema que evite posibles manipulaciones del indicador. Sin embargo, el uso en todo tipo de contratos, desde las hipotecas a los derivados financieros, está provocando que el cambio a sus alternativas sea un proceso lento. Y sin embargo, la Comisión Europea quiere que la reforma esté lista para principios de 2020.

"Es un factor de incertidumbre adicional para todos aquellos que tienen un préstamo indexado a referenciales hipotecarios como el euríbor. A una o dos décadas vista, ¿realmente podemos estar seguros de que existirán bancos con el mismo modelo que hay hoy en día?", se pregunta Monserrat.

"Si ahora el euríbor se calcula en base a los tipos de los depósitos ofrecidos entre bancos europeos en el mercado interbancario, en base a la información proporcionada por un panel de 20 bancos, ¿cómo se calculará si el interbancario deja de ser un mercado lo suficientemente competitivo, por ejemplo por la reducción de bancos que operen en este?, ¿qué indicador podremos tomar para calcular los tipos de interés aplicables a las hipotecas si la banca en la sombra empieza a ser un prestamista relevante del mercado hipotecario?".

"No me atrevo a afirmar que el indicador tiene los días contados, pero sí que su fórmula de cálculo en un futuro es incierta. Ya hemos visto los problemas que tiene EMMI [Instituto Europeo de Mercados Monetarios, en español] para aprobar una nueva fórmula de cálculo [conocida popularmente por Euribor Plus]. No solo eso. Espero que el proyecto europeo sea un éxito y vaya a más. Pero no hay que olvidar un hipotético escenario de ruptura del euro. En este lejano pero posible escenario, ¿cómo afectaría a las hipotecas a tipo variable la desaparición del euro o problemas graves en la eurozona? Evidentemente, el miedo a que el euríbor se transforme o Europa tenga problemas no debe guiar la decisión de endeudarse a tipos fijos o variables, pero sí que es un factor a tener en cuenta que pesa en el apartado de desventajas de las hipotecas a tipo variable".

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