31/12/2023, El Confidencial, E. Sanz

El Gobierno anunciaba hace unos días un acuerdo con la banca para ampliar el Código de Buenas Prácticas, cuyo objetivo es aliviar la carga financiera de miles de hipotecados a tipo variable tras la fuerte subida del euríbor.
Ambas partes acordaron, entre otras medidas, mantener la gratuidad del cambio de hipoteca variable a tipo fijo o mixto durante 2024. Una medida que puede llegar a suponer un ahorro potencial de hasta 5.000 euros a quienes estuvieran pensando en cambiar de hipoteca.

Pero ¿realmente compensa esta gratuidad cambiar de hipoteca ahora que el euríbor parece haber puesto fin a las subidas e incluso, como prevén los expertos, podría seguir bajando durante los próximos meses? Los expertos opinan.
"Nunca le he visto ningún sentido a las bonificaciones para cambiar de variable a fijo. En primer lugar, es la típica comisión cuyo importe global, en general, es pequeño; y en segundo lugar, no puedes tomar decisiones con base en si pagas esa comisión o no", explica a El Confidencial Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

"Nadie debería pasar de variable a fijo por miedo o porque le hayan modificado la comisión"

"Hay unos mínimos por cambio de hipoteca presentes en la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y estas bonificaciones nunca me han parecido nada beneficiosas para el consumidor. La clave para cambiarte de variable a fijo o a mixto, lo que tienes que analizar realmente, son los tipos fijos que te ofrece en cada momento la banca. Y ahora creo que es el peor momento para cambiar a una hipoteca a tipo fijo, porque los bancos están intentando aprovechar el miedo del cliente a esa subida tan vertical del euríbor, a pesar de que ahora las perspectivas del mercado apuntan hacia una bajada. Los tipos fijos que se están ofreciendo ahora mismo son carísimos", asegura Monserrat.

 "Por lo tanto, mi recomendación es que nadie se pase de un variable a un fijo porque tenga miedo o porque le hayan modificado la comisión, ya que, salvo alguna excepción, las hipotecas fijas son un desastre, y si bien es cierto que entre las mixtas hay ofertas interesantes, hay que mirar muy bien tanto el fijo inicial como el variable para calcular si vale la pena". La previsión de Bankinter es que el euríbor se sitúe en torno al 3,25% durante 2024; para caer por debajo del 3%, en concreto al 2,75% en 2025. Otro dato: el euríbor parece estar anticipando una futura bajada de los tipos de interés y ha despedido diciembre en el 3,688%. Hay que recordar que empezó el mes cerca del 4%.

 "Es decir, la previsión ahora mismo es de una bajada más fuerte de la que pensábamos. Por tanto, ahora mismo, quien tiene tipo variable, mi consejo es que no se cambie ni a mixta ni a fija, salvo que lo analice bien con un asesor hipotecario de verdad y haga números. Ahora es un buen momento para mantenerse en hipotecas a tipo variable", añade Pau A. Monserrat.

En esta misma línea se pronuncia Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora. "Que convenga o no el cambio no depende tanto de la prórroga como de las condiciones concretas de cada caso, de cada hipoteca. Hay que valorar, sobre todo, si la oferta que nos haga el banco es la mejor en el medio y largo plazo. La hipoteca son muchos años y no parece conveniente cambiarla con cada vaivén del mercado. Lo que es bueno ahora puede no serlo dentro de un año. Aconsejo mesura y calma antes de tomar una decisión tan trascendente para la economía familiar", añade Javaloyes.

No a todo el mundo le interesa el cambio

Ricardo Gulias, CEO de RN Tu Solución Hipotecaria, coincide con ambos expertos. "El Gobierno ha indicado que prorrogará las ayudas a los hipotecados que quieran pasar de variable a mixto o fijo. Pero ¿es interesante cambiar? Es una pregunta recurrente hoy en día y más viendo la próxima bajada de tipos que se avecina. La realidad es que no a todo el mundo le interesa el cambio. Una hipoteca es un préstamo a largo plazo y hay que medir mucho las consecuencias de los cambios".

"Si lo hacemos para ahorrar intereses a largo plazo", señala Gulias, "posiblemente hoy en día los cambios no sean interesantes, ya que, actualmente, los tipos de interés fijos están altos. Los mejores están en torno al 2,35% TIN para determinados perfiles y casi siempre con penalizaciones por amortizar totalmente en torno al 2%, por lo que nos estamos limitando el ahorro en el futuro cuando queramos volver a cambiar nuestra hipoteca o queramos vender y cancelarla", destaca este experto.

"A tipo mixto hay opciones mejores", prosigue Gulias, "pudiendo llegar en torno al 2% TIN, y aquí, si conseguimos las mejores condiciones actuales, quizá sea una buena opción, pero claro, hay que encontrarla o ir de la mano de un experto".
Según este experto, "si el problema que tenemos es que no podemos con nuestra cuota por la subida del euríbor (la realidad es que este problema ya nos lo habríamos encontrado hace meses, y si hemos llegado hasta aquí, quizá ya hayamos asumido la cuota, dura, pero asumida), si es por dicha subida y queremos volver a una cuota más cómoda pasando a fijo o a mixto, quizá sea la solución, pero es una solución temporal, que nos permitirá pagar una cuota inferior a la actual, pero posiblemente en el futuro veamos que el cambio no fue tan bueno como esperábamos, pues el euríbor sube y baja a lo largo de los años".

"También es posible que veamos tipos mejores en el futuro. Hay que medir mucho cuándo vamos a cambiar de hipoteca, y hay que ser conscientes de que estamos en un ciclo de bajada y que vamos a ver este año tipos TIN fijos y mixtos cercanos al 2%, que sí que harán atractivos los cambios a fijo, ya que tendremos un gran tipo de interés y la tranquilidad de que nuestra cuota no variará en el futuro".

"El miedo nos hace cometer errores y precipitarnos, una hipoteca requiere el consejo de un experto independiente"

Por tanto, Ricardo Gulias aconseja no precipitarse y "consultar a un experto que nos indique realmente si interesa o no. El miedo nos hace cometer errores y precipitarnos, y una hipoteca requiere el consejo de un experto independiente que, conociendo nuestra forma de ser, nuestra capacidad de ahorro, si se trata de una hipoteca de un piso con un horizonte temporal corto (porque pensamos vender) y otras variables, nos puede ubicar en la hipoteca ideal".

"Este 2024, vamos a ver de nuevo muy buenos tipos fijos y mixtos, incluso por debajo del 2%, así que es el momento de esperar si vamos a hacer algún cambio para conseguir el mejor tipo en nuestra hipoteca", aconseja el CEO de RN Tu Solución Hipotecaria.

No precipitarse y recurrir a un experto

"Si queremos seguridad y que no nos cambie mucho la vida con la subida de tipos, mejor escoger una hipoteca fija, mientras que si queremos tener la oportunidad de que nos baje en el futuro la hipoteca (también puede subir) nuestra hipoteca debería ser la mixta, nos da tranquilidad los próximos años y veremos qué ocurre en el futuro".

Por su parte, para Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, "todo depende del tipo de hipoteca que se tenga y de lo que se pueda conseguir. Hay que tener en cuenta que el euríbor está bajando, pero aún es pronto para que haya rebajas significativas en las cuotas de las hipotecas. Además, si vemos las subidas medias de este último año y medio, podemos hablar de un acumulado en la cuota de unos 400 euros más en hipotecas de 150.000 euros y de 800 euros en las de 300.000 euros. Por ello, lo recomendable es comparar, que es gratis, y si se encuentra algo mejor, cambiarse aprovechando la ampliación de la cancelación de las comisiones por subrogación y amortización. También es un buen momento para apostar por la tranquilidad que da una hipoteca fija e incluso una mixta, sobre todo en el caso de hipotecas de elevado importe".

"Nosotros prevemos que el euríbor baje, pero no a la misma velocidad a la que ha subido en este último año. Por lo que probablemente esté en torno al 3% o 2,5% en el mejor de los casos, una cifra a la que habrá que sumarle el diferencial que tenga cada usuario (lo normal está entre un 0,5% o 1%) con su banco, lo cual puede situar el TIN entre el 3,5% o el 3%. Este TIN, incluso algo más bajo, se puede conseguir ahora con una fija y además ofrece la tranquilidad de no estar pendiente de las subidas o bajadas de este indicador", añade Colombelli.

"Todo depende del tipo de hipoteca que se tenga y de lo que se pueda conseguir"

Por su parte, Sergio Carbajal, responsable del área de hipotecas en Rastreator, reconoce que, tal y como ha sucedido durante 2023, "son muchos los hipotecados que tienen su hipoteca en modalidad variable y que pueden verse atraídos por un tipo fijo o mixto más económico". Según el último análisis de Rastreator, en lo que va de año, el 61% de los españoles se ha planteado cambiar el tipo de hipoteca que tenía pensado solicitar.

"Aun así, hay que tener en cuenta que cada banco ofrece distintas comisiones e incluso en algunos casos, dicha comisión puede ser del 0%, por lo que contar con la ayuda de asesores hipotecarios y herramientas como un comparador hipotecario es primordial para conseguir las mejores ofertas que ofrece actualmente el mercado", destaca Carbajal, al tiempo que recuerda que "una vez que finalice esta medida, se extenderá el techo permanente del 0,05% que limita las comisiones aplicables a cambios de hipotecas de tipo variable a fijo, lo cual incluirá también los cambios a hipotecas de tipo mixto".

En su opinión, "las hipotecas mixtas se verán aún más impulsadas por el esfuerzo que están haciendo las entidades, ofreciéndolas como principal vía de financiación para sus clientes. Este hecho modificará en el futuro el comportamiento de las carteras hipotecarias, asimilando a España a otros países europeos como Italia, Alemania o incluso el Reino Unido, donde la cuota de mercado de las subrogaciones o cambios de banco es superior al de las hipotecas para compraventa. De hecho, cada dos a cinco años, los clientes buscan mejorar el tipo actual, puesto que se termina el plazo fijo y la hipoteca entra en la modalidad de variable", concluye Carbajal.