31/12/2023, El Confidencial, E.Sanz
Muy buenas noticias para los hipotecados. Después de más de un año de ascensos casi continuados, se confirma un cambio de tendencia a la baja del euríbor, índice de referencia de la mayoría de hipotecas variables en España, que despide diciembre con su mayor caída en quince años. La intensa bajada experimentada durante el último mes del año traerá consigo las primeras rebajas en las cuotas de lashipotecas. Un gran dato de cara a la cuesta de enero.
El euríbor, que desde que volvió a niveles positivos en abril de 2022 llegó a anotar subidas intermensuales de hasta un punto porcentual, rompió al alza la barrera del 4% en junio (4,007%) y se ha mantenido hasta noviembre por encima de este nivel. En diciembre, el indicador que sirve de referencia a las hipotecas variables, ha dado la sorpresa, ya que no solo despide el año por debajo del 4%, sino que lo hace en el 3,688%, su valor medio mensual más bajo registrado desde marzo (3,647%). De hecho, empezó diciembre en el 3,9% y lo despide en el 3,5%.
Además, la caída intermensual que ha registrado respecto a noviembre (4,022%), de más de tres décimas, es la más elevada en once años, desde febrero de 2009. Y es que este indicador ha llegado a registrar valores diarios en torno al 3,5%, medio punto por debajo de los de noviembre.
Esta fuerte caída del indicador se reflejará en una rebaja en la cuota de las hipotecas de aquellos a quienes les toque revisión semestral, puesto que el euríbor ha pasado del 4,007% en junio al 3,706% en diciembre, lo que se traducirá en una rebaja de las cuotas mensuales de entre 30 y 60 euros en función del importe de la hipoteca.
Por ejemplo, quien contrató en diciembre de 2021 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años, con un diferencial del 0,99% + euríbor solo habrá visto subidas hasta ahora: la primera, de 86,25 euros; la segunda, de 170,24 euros; y la tercera, de 84,36 euros al mes. Esto significa que, de pagar una
cuota en un principio de 448 euros habrá pasado a pagar a partir de junio de 2023 una de 788,85 euros. No obstante, con la revisión de este mes de diciembre, esa cuota se reducirá hasta los 758,35 euros, lo que supone un ahorro de casi 30 euros cada mes (30,50 euros menos).
En el caso de una hipoteca de 300.000 euros, tanto los encarecimientos como las bajadas se duplicarían y esa reducción sería ahora de más de 60 euros (61 euros menos). Y si, como prevén algunos expertos, el euríbor cae al 3%, la rebaja en la hipoteca será aún mayor. Así, por ejemplo, la cuota mensual del ejemplo anterior bajaría de los 758,35 euros hasta los 700,51 euros mensuales, es decir, 57,84 euros menos que ahora.
Eso sí, quienes tendrán que esperar todavía unos meses para ver esta bajada serán los hipotecados que tienen la revisión anual, que además es lo más habitual. En este caso, las cuotas seguirán aumentando, aunque es cierto que a un nivel bastante más bajo que en la revisión anterior, entre 60 y 110 euros almes, ya que el cierre de diciembre (3,706%) se encuentra aún por encima de los niveles de hace un año (3,018%). Por ejemplo, en el mismo caso de quien contrató una hipoteca variable de 150.000 euros a tipo de interés variable en diciembre de 2021 a 20 años, con un diferencial del 0,99% + euríbor, pero con revisión anual, esa persona habrá visto cómo en estos tres años, con dos revisiones al alza, su cuota se ha incrementado en más de 300 euros. Por un lado, en la revisión de diciembre de 2022, su cuota pasó de 448 euros al mes a 707,01 euros (+250,01 €), y ahora también subirá hasta los 763,80 euros mensuales (+56,79 euros).
En el caso de una hipoteca de 300.000 euros, con las mismas condiciones que en el ejemplo anterior y con revisión anual, el encarecimiento de este año se incrementa hasta los 113,59 euros, aunque también es una subida mucho más baja que la registrada en diciembre de 2022, cuando la cuota subió 518,02 euros, el mayor encarecimiento visto hasta la fecha. Y es que en diciembre de 2021 se registró el segundo dato más bajo en la historia del euríbor (-0,502%) y todas las hipotecas que tenían que hacer alguna revisión posterior respecto a ese dato se incrementaron significativamente.
Eso sí, esos aumentos de cuota están reduciéndose y en unos meses podrían empezar a abaratarse, como ya pasa en las revisiones semestrales. Rebajas casi generalizadas durante 2024 Es decir, para 2024, los expertos esperan que el euríbor dé un respiro a miles de hipotecados que en los últimos dos años han visto cómo la cuota de su hipoteca no dejaba de aumentar.
"Quien revise su hipoteca a partir de marzo/abril ya podría empezar a notar pequeñas, muy pequeñas, reducciones en sus cuotas mensuales", afirma Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro. "Si, como prevemos, el euríbor se sitúa en torno al 3,5% en
primavera, ya serían datos más bajos que los de este año. Eso sí, todo depende de la evolución que siga este indicador y de lo que dictamine el Banco Central Europeo (BCE) para los tipos de interés en sus reuniones de enero y marzo". La previsión de Bankinter es que el euríbor se sitúe en torno al 3,25% durante 2024; para caer por debajo del 3%, en concreto al 2,75%, en 2025.
"Se puede interpretar como una previsión conservadora, ya que el mercado está descontando una bajada de los tipos de interés en marzo y abril, pero nosotros somos más conservadores, ante un posible repunte de la inflación que retrase las bajadas a octubre o noviembre", explica a El Confidencial Eduardo Cabero, analista del Equipo de Análisis y Mercados de Bankinter. De cumplirse las previsiones de la entidad naranja, durante los dos próximos años, los hipotecarios verían rebajada la cuota de
su hipoteca.
"Lo que está claro es que ya hemos visto lo peor y el euríbor lleva dos meses a la baja, por lo que ya sea un escenario conservador o más optimista, el euríbor tiende a aflojar. Y así lo están descontando también los futuros del euríbor a un año", añade Cabero. Por su parte, para Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora, "los pronósticos sobre tipos interés tienden a caducar muy rápidamente hoy por hoy; ya no se trata de averiguar (o adivinar) qué irá haciendo el BCE con el tipo de referencia. Es que el euríbor ha cobrado vida propia y está descontando muy deprisa los pasos que podría dar el BCE para bajar tipos: por un lado, ante una cierta contención de la inflación (que no una contención cierta), pero también para evitar una excesiva ralentización de la economía de la zona euro".
"El euríbor ha cobrado 'vida propia' y está descontando muy deprisa los pasos que podría dar el BCE para bajar los tipos de interés" "Y no es solo el euríbor", prosigue Javaloyes, "la deuda soberana está reflejando también reducciones notables en el precio que paga. Nadie quiere que la medicina contra la
inflación (los tipos altos) acabe matando al enfermo. Además, dado el tamaño de la deuda pública en Europa (por no hablar de la de Estados Unidos) mantener los tipos altos tendría un gran impacto en términos de equilibrio fiscal para cuadrar los presupuestos, que podrían obligar a recortes en partidas de gasto social".
Un euríbor más cerca del 3%
Por su parte, para el portavoz de iAhorro, "esta bajada tan drástica en un solo mes nos ha pillado a todos por sorpresa. Nos esperábamos una caída, pero no tanta, sino alguna bajada que fuera poco a poco situando al euríbor en este entorno del 3,5-3,7%". Aunque añade que "este ritmo a la baja no puede mantenerse en el tiempo y no podemos descartar todavía que pueda haber alguna otra subida, aunque sea mínima, para ir ajustando los niveles de este indicador en un entorno del 3%".
De hecho, Colombelli llama a la cautela. "Debemos ser cautos y no venirnos arriba muy rápido porque lo más probable es que el euríbor se mantenga en un entorno del 3% bastantes meses antes de continuar su caída". ¿Cuándo llegará ese momento? El director de Hipotecas de iAhorro admite que, "si todo sigue sobre la marcha y en junio de 2024 el euríbor está cerca del 3%, el año podría cerrar en torno al 2,7%".
Esto significaría que, en la revisión de diciembre de 2024, los hipotecados a tipo variable con revisión anual podrían ver una reducción de cuota de alrededor de unos 80 euros para una hipoteca de 150.000 euros contratada en diciembre de 2021, y de unos 160 euros para una que ascienda hasta los 300.000
euros. Para los que hagan la revisión en otros meses, las rebajas podrían llegar en primavera, según este experto.
A la espera de una rebaja de tipos del BCE
Y en este contexto de bajada del euríbor, ¿qué dinámica están siguiendo los bancos? "Si baja el euríbor, la hipoteca variable se abarata y los bancos podrían empezar también a abaratar el resto de las hipotecas: fijas y mixtas. Sin embargo, para que esto ocurra, también es importante que el BCE reduzca los tipos de interés oficiales. Y, de momento, esto no ha pasado", destaca el directivo de iAhorro.
"Por ahora, seguimos viendo hipotecas fijas en torno al 3% para buenos perfiles, mixtas con un periodo fijo en torno al 2,5% y variables con diferenciales muy bajos. Además, en función de cómo avancen tanto el euríbor como los tipos de interés del BCE, las hipotecas pueden ir abaratándose. Es interesante
recordar que, en un contexto donde el euríbor estaba por encima del 4%, seguíamos viendo hipotecas fijas por debajo del 3% TIN para perfiles muy buenos, muy solventes, por lo que en unos meses podríamos ver hipotecas fijas en un 2% y serían muy buenas ofertas para todos los futuros hipotecados", afirma Colombelli.
Las hipotecas fijas han seguido posicionándose como la opción más elegida en España. "Sin embargo, las hipotecas mixtas, que han sido el producto estrella durante el 2023, terminan el año siendo la segunda modalidad con mayor demanda, ya que representan un 34% de las contrataciones en Rastreator, frente al 61% de las fijas, al ser una de las opciones favoritas para los nuevos hipotecados en el mes de diciembre y para los que deciden cambiar su préstamo hipotecario variable debido a la incertidumbre actual", destaca Sergio Carbajal, responsable del área de hipotecas en Rastreator, portal que empieza a ver, de nuevo, hipotecas fijas por debajo del 3%. En lo que respecta a la financiación bancaria, como ha pasado en 2023, durante el próximo año los expertos anticipan porcentajes de financiación por parte de los bancos más reducidos que los de otros años.
No obstante, según Luis Javaloyes, "si el mercado persiste en esta tónica, no será difícil ver cómo la gráfica de concesión de hipotecas se da la vuelta en el segundo semestre de 2024, ya con el euríbor más cerca del 3% que del 4%, y vuelve a mostrar tasas de crecimiento. 2024 puede ser el año de la
recuperación del mercado hipotecario"."La tendencia del mercado, que también vemos reflejada en las hipotecas de los usuarios que firman con iAhorro, es que se ha reducido muchísimo el porcentaje de financiación de las hipotecas, sobre todo cuando el cliente pide entre un 90% y un 100% del precio de la vivienda. Esto pasa porque la banca quiere asegurarse de que todas las nuevas concesiones no tengan un precio exagerado y puedan pagarse fácilmente", explica el portavoz del comparador y asesor hipotecario.
En este sentido, añade Colombelli, "los más afectados serán aquellos futuros hipotecados de las grandes urbes que no hayan ahorrado lo suficiente para pagar el 20-30% del precio de la vivienda de antemano, porque les va a costar más conseguir una financiación alta en 2024 pese a que los tipos de interés bajen".
¿Podremos volver a ver alguna vez un euríbor en negativo? Sobre lo que pasará con el euríbor a largo plazo, no solo en 2024, el director de Hipotecas de iAhorro señala que "pese a que es lo que a todos nos gustaría de primeras, no sería una buena noticia, porque que el euríbor esté en negativo es sinónimo de crisis y, por tanto, necesita una inversión de dinero muy barata para que se incentiven el consumo y la inversión. Esperamos, por el bien de todos, aunque parezca mentira, que no volvamos a ver un euríbor en negativo".
¿Cuál sería el mejor escenario al que podríamos llegar? En opinión de Colombelli, "algo saludable para nuestra economía sería ver un euríbor en torno al 2% o un poco por debajo, que es un tipo de interés lo suficientemente alto como para incentivar al ahorro para los que quieran ahorrar y también lo
suficientemente bajo como para que, si quieres endeudarte, puedas hacerlo".
