02/12/2023, EL Confidencial, E. Sanz
El euríbor está rompiendo con todos los pronósticos. Cuando la mayoría de los expertos hipotecarios pensaba hace unos meses que el índice alcanzaría niveles cercanos al 4,5%, este ha roto la tendencia alcista y se acomoda en niveles próximos al 4%, por debajo, incluso, en el cierre diario de algunas sesiones. Un descenso que, sin embargo, aún tarará varios meses en verse reflejado en el bolsillo de los hipotecados, puesto que la media de noviembre (4,029%) se encuentra por encima de los niveles de hace un año (2,828%) y también de hace seis meses (3,862%). Una mala noticia tanto para quienes deban revisar su hipoteca anual como semestralmente con el cierre de noviembre. La cuota, en ambos casos, subirá. De hecho, quien tenga que revisar su hipoteca variable con el euríbor del mes de noviembre verá cómo la cuota sigue encareciéndose bastante, aunque el aumento de este año ya será bastante menor que el del pasado, ya que en 2021 el indicador estaba en negativo -0,487%).
Según los cálculos de iAhorro, quien contrató una hipoteca variable de 150.000 euros en 2021 —cuando el euríbor estaba en negativo—, a 30 años y con un diferencial del 0,99%, pagaba una cuota inicial de 448,98 euros al mes. Sin embargo, al hacer su revisión anual en octubre de 2022, con el indicador en el 2,828%, esta cuota se incrementó hasta los 691,35 euros y ahora, con el euríbor en el 4,029%, verá cómo sigue al alza: hasta los 790,81 euros que pagará cada mes tras la revisión de 2023. De este modo, ahora la cuota subirá 99,45 euros cada mes, pero el encarecimiento acumulado en los dos últimos años supera los 340 euros mensuales.
Los intereses de una hipoteca media ha pasado de 56,25 a 1.022,92 euros en apenas dos años En el caso de una hipoteca de 300.000 euros, con las mismas condiciones, la cuota mensual, en apenas dos años, habría aumentado más de 680 euros en total: desde los 897,96 euros de 2021 hasta los 1.581,61. Más cuota y, sin embargo, menos amortización, porque el incremento viene fundamentalmente vía intereses. Para una hipoteca de 250.000 euros, a 20 años y a un tipo de euríbor +0,75, Agencia Negociadora calcula que los intereses de una hipoteca media han pasado de 56,25a 1.022,92 euros en apenas dos años; es decir, se han multiplicado por 18 veces. Esto es, el peso del pago de intereses en la cuota hipotecaria ha crecido un1.718% desde octubre de 2021. "La subida del euríbor, ahora ralentizada y a la espera a de futuras decisiones del Banco Central Europeo (BCE), ha comprometido seriamente la estabilidad financiera de miles de familias españolas, castigadas además por la carga creciente de la inflación en los productos de primera necesidad. No se trata solo del importe total de la cuota, que ha registrado incrementos superiores al 53% en dos años. Es que lo realmente llamativo, además, es que, pese al aumento de la cuota, el importe que realmente se devuelve del préstamo baja casi un 40%", explican desde la Fintech dedicada a la intermediación de crédito inmobiliario registrada en el Banco de España.
A pesar del aumento de la cuota, el importe que realmente se devuelve del préstamo baja casi un 40%, porque se pagan más intereses ¿Y cómo es posible que pagando mucho más de cuota de hipoteca se amortice mucho menos? "La respuesta se llama intereses", explica Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora. Por una hipoteca de 250.000 euros a 20 años a euríbor +0,75 puntos se pagaron en octubre de 2021 menos de 60 euros. El mes pasado, dos años después, la cifra fue superior a los 1.000 euros. Así, como el plazo de amortización es fijo, el importe de los intereses fluctúa de forma muy acusada, explicándose así el fuerte incremento en los márgenes de intermediación de las entidades de crédito".
La bajada del euríbor, ¿un espejismo?
En noviembre, y en apenas un mes, el valor medio del euríbor ha caído más de una décima: desde el 4,16% registrado en octubre de 2023 hasta el 4,029%. Esa caída, de 0,131 puntos, es la mayor registrada desde hace casi tres años, desde julio de 2020, tras el confinamiento estricto por el coronavirus, cuando bajó 0,132 puntos al pasar del -0,147% de junio al -0,279% del mes siguiente. Además, el dato medio del euríbor de este mes de noviembre es el más bajo registrado desde junio (4,007%) e incluso ha llegado a bajar algún día del 4%. Por ejemplo, el viernes 17 de noviembre, el dato diario registrado por este indicador fue del 3,991%, mientras que el 29 de noviembre, cerró en el 3,983%, el nivel más bajo desde junio de 2023. A partir de ahí, todos los datos diarios superaron el 4%, aunque la subida fue menos pronunciada de lo esperado. Pero, este cambio de tendencia a la baja, ¿se mantendrá en los próximos meses o es un espejismo? “Esta tendencia es llamativa, pero no deberíamos venirnos arriba. Es una buena noticia, eso está claro, sobre todo para los hipotecados, pero todavía es pronto para decir que el euríbor ya no va a volver a subir. De hecho, es probable que lo haga y que lo que veamos en los próximos meses sean variaciones de este indicador, tanto al alza como a la baja, y que se mantenga un tiempo cerca del 4%”, apunta con prudencia el director de hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro, Simone Colombelli.
"Todavía es pronto para decir que el euríbor ya no va a volver a subir"
Luis Javaloyes también llama a la prudencia. "Todos los indicadores apuntan a que en 2024 veremos al fin un cierto desinflamiento del euríbor; así parecen estar descontándolo los agentes implicados. Yo prefiero ser prudente y vaticinar una bajada muy suave. Hace apenas un mes hablábamos del primer semestre como el umbral para que la bajada de los tipos tuviera un reflejo real y efectivo sobre las hipotecas, pero el entusiasmo generalizado está inflando una especie de burbuja hasta tres meses antes"."Sea como fuere", prosigue, "tengo la sensación de que el entusiasmo que vemos quizás sea confundir los deseos con la realidad, y que los datos macro a lo mejor no están siendo descontados en la medida que debieran. En todo caso, si el cuadro marco no se compadece con el comportamiento de los tipos en los próximos seis meses lo más normal es que lo haga en los seis siguientes", añade Javaloyes. Euríbor y tipos de interés, de la mano La aparente estabilización del euríbor ha ido de la mano de la estabilización también de los tipos de interés oficiales que marca el Banco Central Europeo (BCE). Actualmente, los tipos oficiales se encuentran en el 4,5%.
La última subida, de 0,25 puntos, se acordó en septiembre por parte del organismo europeo y, por ahora, todo apunta a que, por lo menos hasta 2024 no habrá más aumentos, aunque esto dependerá de la tendencia que siga la inflación de la eurozona, que en octubre se situó en el 2,9%, muy cerca del objetivo del 2%. La próxima reunión del BCE, y la última del año, tendrá lugar el 14 de diciembre, fecha clave para ver qué pasará con los tipos de interés y con el euríbor a partir de enero de 2024. "¿Podría terminar 2023 con el euríbor por debajo del 4%?", se pregunta Colombelli. "Hace unos meses, era casi imposible pensar que el euríbor podría terminar el año por debajo del 4%. Es más, todas las predicciones apuntaban a que llegaría al 4,5%. Pero, con el cambio de tendencia que hemos vivido este mes, es poco probable, pero ya hay una pequeña posibilidad de que el euríbor termine el año en un 3% alto, cerca del 4%, pero por debajo. Sería un gran regalo de Reyes para los hipotecados", añade. Por otro lado, si nos fijamos en la evolución histórica del euríbor, como muestra el gráfico inferior, los expertos apuntan a que en octubre podríamos haber llegado al pico de esta etapa de crecimiento. Aquel mes, el índice de referencia marcó un 4,160%, el dato medio mensual más elevado desde noviembre de 2008, cuando se situó en el 4,350%. Eso sí, Colombelli cree que en esta ocasión "la bajada no va a ser tan vertical como la subida, sino que iremos más poco a poco y habrá un periodo de estabilización más largo que, por ejemplo, en el año 2008 o en el año 2000, cuando se registraron los valores más altos".
Los bancos mantienen sus ofertas… al menos hasta enero
Respecto a la oferta hipotecaria, en la recta final de año, los expertos esperan pocas novedades. "Seguimos teniendo hipotecas fijas todavía por debajo del 3% para los futuros hipotecados que tengan un perfil bueno, mixtas cuyo periodo inicial fijo está entre el 2% y el 2,5% TIN y variables con diferenciales muy, muy bajos, de entre el 0,2% y 0,5%", señala Colombelli, quien asegura, además, que "la mayoría de los bancos se mantendrán en esta línea hasta final de año y, si alguno encarece sus tipos será con la vista puesta en 2024". "Hay un estancamiento tanto de ofertas como de demanda, porque la gente está esperando a ver qué pasa el año que viene" Desde iAhorro, observan dos escenarios posibles: A) Uno en el que no haya movimientos, es decir, que las ofertas actuales que anuncian las entidades financieras sean las que se queden incluso hasta mediados del mes de enero de 2024.
B) Que haya algún banco que ya haya cumplido sus objetivos de 2023 y que adelante sus movimientos previstos para 2024. Si se da este caso es posible que alguna entidad encarezca un poco sus ofertas hipotecarias, pero no van a ser, en todo caso, subidas muy grandes, serán de pocas décimas, en opinión del directivo de iAhorro. Y es que, las hipotecas que se negocien ahora se firmarán ya el año que viene. No obstante, finaliza el portavoz del comparador hipotecario iAhorro, "estamos en un momento de estancamiento de todo, tanto de ofertas como de demanda, porque la gente está esperando a ver qué pasa el año que viene".
El tipo fijo, la opción preferida
"Durante estas últimas semanas hemos visto que el euríbor se ha mantenido alrededor del 4%, lo que ha ocasionado que las hipotecas fijas sigan posicionándose como la opción más elegida en España, con un 69% de las contrataciones realizadas a través del comparador de hipotecas de Rastreator. Sin embargo, las hipotecas mixtas, que representan un 31% de nuestras contrataciones, siguen siendo una de las opciones favoritas para los nuevos hipotecados y para los que deciden cambiar su préstamo hipotecario variable debido a la incertidumbre actual", destaca Sergio Carbajal, responsable del área de hipotecas en Rastreator.
Este experto recuerda, por otro lado, que desde el 1 enero de 2024 dejará de estar en vigor el Código de Buenas Prácticas que aprobó el Gobierno y que incluía la supresión de las comisiones por subrogaciones de hipotecas variables a fijos o mixtos. "Esto ha supuesto que el número de subrogaciones en Rastreator se haya incrementado en noviembre un 20% respecto al mes pasado. Aún así, hay que tener en cuenta que cada banco ofrece distintas comisiones e incluso en algunos casos, dicha comisión puede ser del 0%, por lo que contar con la ayuda de asesores hipotecarios y herramientas como un comparador hipotecario es primordial para conseguir las mejores ofertas que ofrece actualmente el mercado", concluye Carbajal.
