30/03/2024, El Confidencial, Elena Sanz
La rebaja de las hipotecas está a la vuelta de la esquina. El euríbor despide el mes de marzo en el 3,718%, cuando en marzo del año pasado se encontraba en el 3,647%. Una diferencia mínima, pero que impedirá a cientos de hipotecados beneficiarse de una ligera rebaja en la cuota de su hipoteca.
Quienes tengan contratada una hipoteca variable con revisión anual tendrán que esperar un poco más para poder ver alguna reducción en las cuotas de sus préstamos, que suben otra vez entre 7 y 15 euros al mes, entre 84 y 180 euros al año. En cambio, quienes tengan que hacer una revisión semestral verán reducciones muy parecidas a los que la hicieron en diciembre, enero o febrero. Según cálculos de iAhorro, una persona que tenga que revisar su hipoteca variable de 150.000 euros contratada hace justo un año con el euríbor de este mes, un plazo de amortización de 30 años y un diferencial del 0,99% más euríbor, verá cómo su cuota pasará de los 772,29 euros que pagaba hasta ahora, a los 779,67 euros que pagará a partir de la revisión, lo que supone un incremento de 7,38 euros mensuales o, lo que es lo mismo, 88,55 euros anuales.
En caso de que la cuantía de la hipoteca aumentara hasta los 300.000 euros, el encarecimiento sería de 14,76 euros mensuales o 177,09 euros anuales porque pasaría de pagar una cuota de 1.544,57 euros a abonar 1.559,33 euros cada mes.
Vuelve a bajar la cuota en revisiones semestrales
Sin embargo, quien tenga la misma hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años con un TIN de euríbor + 0,99% de diferencial, pero con revisión semestral, ahora verá una leve bajada de cuota. ¿El motivo? En el momento de la contratación, el euríbor se situaba en el 3,647% y empezó pagando 772,29 euros; a los seis meses, con la primera revisión el euríbor subió hasta el 4,149% y su cuota se encareció 45,74 euros cada mes, hasta situarse en los 818,02 euros; pero ahora el euríbor está más bajo que en septiembre, por lo que con esta revisión su cuota bajará hasta los 778,20 euros y pagará 39,82 euros menos cada mes.
La cuota se encarece entre 7 y 15 euros al mes, entre 84 y 180 euros al año Igualmente, si la cuantía de la hipoteca fuera de 300.000 euros, el abaratamiento se duplicaría: pasaría de pagar una cuota inicial de 1.544,57 euros, que en septiembre subiría hasta los 1.636,05 euros, pero ahora bajaría hasta los 1.556,41 euros, por lo que pagaría con esta revisión 79,64 euros menos cada mes. El euríbor ha frenado su caída a la espera de que el Banco Central Europeo (BCE) baje los tipos de interés. "Que el BCE haya mantenido otra vez los tipos de interés en el 4,5% está provocando que el euríbor se estanque en valores bastante altos, sobre todo si lo comparamos con su evolución en los últimos diez años", destaca Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
Como recuerda Pedro Ruiz, portavoz de finanzas de Kelisto, "el euríbor finalmente ha virado a la baja en los últimos días de marzo después de haber subido con fuerza en las últimas semanas. De hecho, el pasado 19 de marzo llegó a tocar el máximo del año, con el 3,756%, lo que contrasta con la última cifra conocida, la del 25 de marzo, que fue del 3,658%, la más baja del mes. Eso nos lleva a pensar que el euríbor seguirá bajando, según lo previsto, de cara a los próximos meses, de tal manera que si se cumplen las estimaciones que manejamos desde Kelisto, veremos al indicador cerca del 3,5% una vez acabe el primer semestre y se acercará al 3% al finalizar el año". Todos pendientes del BCE En su opinión, "todo dependerá de nuevo de las decisiones que tome el BCE, ya que en su última reunión no despejó del todo las dudas del mercado en cuanto al número de bajadas de tipos que tiene previsto hacer en 2024.
Eso ha provocado, entre otras cosas, que el euríbor haya hecho probablemente su última subida respecto al mismo mes del año pasado". "Veremos al indicador cerca del 3,5% al final del primer semestre y del 3% a final de año" Por su parte, para Colombelli, "esta tendencia a subir o bajar menos de una décima cada mes, era la habitual hace apenas dos años, antes de que comenzara a subir de forma abrupta. Estamos en un momento de estabilidad a nivel de tipos de interés, lo que implica que también el euríbor registre leves caídas entre un mes y otro, como las que vimos en noviembre y diciembre del año pasado, que se compensan después con nuevas subidas como las que estamos viendo ahora y hemos visto en febrero. Y es que, hasta que el BCE no baje los tipos, no habrá movimientos determinantes en el euríbor porque la diferencia entre ambos valores es ya muy elevada”, matiza este experto. Hay que recordar que el pasado día 7 de marzo, el organismo europeo tuvo su segunda reunión del año y, por cuarto encuentro consecutivo en siete meses, decidió que los tipos de interés siguieran al menos un mes más en el 4,5%."Mantener los tipos de interés casi un punto por encima del dato medio del euríbor le corta las alas”" afirma el director de Hipotecas de iAhorro.
En la misma línea se pronuncia Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora. "Tras cerrar el pasado año a la baja e iniciar el presente con una tendencia alcista, el euríbor se estabilizó en febrero y previsiblemente cerrará marzo con empate. Este comportamiento sugiere una estabilización de las tasas, aunque la situación está lejos de ser predecible debido a varios factores macroeconómicos y políticas monetarias en juego.
"Así, la previsible decisión del BCE de posponer hasta junio la bajada de tipos de interés ha inyectado incertidumbre en el mercado. Esta postergación sugiere una actitud cautelosa por parte del BCE, probablemente en respuesta a la inflación persistente y a las complejidades del panorama económico global, incluyendo la resiliencia del mercado laboral y los efectos secundarios de la crisis energética en Europa, así como a un deseo por parte de la entidad que dirige Lagarde de que la inflación se consolide en tasas bajas", según Javaloyes. En su opinión, "a corto plazo, esta actitud más conservadora podríasostener o incluso impulsar ligeramente las tasas del euríbor, ya que los inversores recalibran sus expectativas sobre el coste del dinero. Sin embargo, la dinámica a medio plazo podría cambiar significativamente. Si el BCE inicia la reducción de tipos en junio, podría señalar el comienzo de un ciclo de relajación monetaria, dependiendo, claro está, de la evolución de la inflación y del crecimiento económico".
"Además", prosigue Javaloyes, "no hay que perder de vista otros factores externos como la estabilidad geopolítica, especialmente en lo que respecta a las relaciones comerciales y energéticas de Europa, que podrían influir en las decisiones del BCE y, por ende, en el euríbor. La reacción del mercado a estas políticas y eventos globales será crucial. En resumen, la evolución del euríbor a lo largo de 2024 parece estar marcada por la incertidumbre, con una tendencia inicial hacia la estabilización o ligero aumento, seguida potencialmente por una disminución en la segunda mitad del año, siempre y cuando el BCE proceda con la suavización de su política monetaria y la economía muestre signos de ajuste a las condiciones prevalecientes".
¿Cuándo moverá ficha el BCE?
La presidenta del organismo, Christine Lagarde, dejó caer en la reunión de marzo que no veremos una bajada en los tipos hasta su reunión del 6 de junio. Eso sí, Colombelli cree que cuando llegue ese esperado momento "es muy probable que el organismo europeo baje tan solo 0,25 puntos los tipos de interés oficiales para dejarlos en el 4,25%", por lo que cree que "esta bajada tampoco cambiará mucho el panorama, pero sí dejará entrever cómo podría fluctuar la economía en caso de que el BCE decida aplicar reducciones más significativas de cara a final de año".
Para Sergio Carbajal, responsable del área de hipotecas en Rastreator, "se mantienen las esperanzas, ya que parece que se empezarán a ver mayores cambios en el mes de junio si se cumple con la premisa del BCE acerca de la bajada de tipos".
En su opinión, "esto puede traer una reactivación en la solicitud de hipotecas después de doce meses en los que la compraventa de viviendas ha caído. Esto respondería también a que muchos futuros hipotecados están esperando a comprar. Están siguiendo la evolución del euríbor para tomar una decisión vital como es la de comprarse su primera vivienda pero con un tipo de interés más bajo".
La banca se prepara para la guerra hipotecaria
Y, ¿qué está haciendo la banca? Los expertos anticipan una nueva guerra hipotecaria. "La oferta bancaria actual no tiene nada que ver con la que había a finales de 2023. El año pasado las ofertas estaban estancadas y apenas había guerra entre las entidades por captar clientes, pero en lo que llevamos de 2024, esta posición ha cambiado por completo. La banca tiene más hambre y hace ofertas muy competitivas, intentando posicionarse mejor que sus competidores para llevarse al mayor número de clientes posible", señala Colombelli.
"Los bancos van a tirar la casa por la ventana y van dar muchos créditos", destacaba hace unos días el economista Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona durante la presentación del informe del mercado residencial de lujo de Engel & Völkers. En aquel encuentro, Bernardos aseguró que"ya hay hipotecas a tipos fijos al 2,3% a 30 años y a fin de año se podrían situar al 2% o incluso al 1,8%. Además, los bancos van a dar hipotecas por el 85-90% de la vivienda, lo que va a permitir que la clase media acceda a una vivienda sin el problema del ahorro previo".
Por su parte, para el directivo de iAhorro, "la banca ya está viendola luz al final del túnel, con la bajada de los tipo de interés por parte del BCE cada vez más cerca", pero asimismo, considera que"más que los datos que marca cada mes el euríbor, la banca loque realmente tiene en cuenta son los valores del IRS (interestrate swap, en inglés), también llamado permuta financiera. En función de los valores que registre cada mes este IRS, las entidades podrán cobrar una posible compensación a los usuarios en caso de que cancelen su hipoteca y esto suponga una pérdida para la entidad. Por este motivo, si miramos los últimos valores registrados por el IRS a 10 años, por ejemplo, estos son bastante más bajos que los que registra el euríbor: mientras que el euríbor cerró el pasado mes de febrero en el 3,671%, el IRS se situó en ese mismo momento en el 2,762%".
Esto justifica que, como dice Colombelli, "haya ya bastantes bancos ofertando hipotecas con un tipo de interés fijo que está por debajo del valor que registra ahora el euríbor e incluso por debajo del 3% TIN".
"La evolución de los datos del IRS les aporta mucha información a las entidades porque pone, de alguna manera, el límite hasta el que pueden bajar sus ofertas para que, llegado el momento de cancelación por parte del usuario, no pierdan dinero. Y su bajada ha sido una de las razones que ha permitido bajar los tipos de interés de las ofertas hipotecarias", agrega el portavoz de iAhorro.
"Además", prosigue, "si vemos más detalladamente la gráfica de laevolución del euríbor y el IRS durante los últimos diez años, vemos que el IRS casi siempre ha estado por encima del euríbor cuando este se situaba por debajo del 3%, pero en el momento en el que superó ese umbral, el IRS pasó a estar por debajo. El motivo, seguramente, es que este índice de permuta financiera entiende la subida del euríbor por encima del 3% como algo a corto o medio plazo por una crisis económica que se recuperará con el tiempo".
