01/05/2024, El Confidencial, Elena Sanz
Dos años y medio después, vuelve a bajar la cuota de las hipotecas. Todos aquellos que tengan una hipoteca variable referenciada al euríbor y tengan que revisar su cuota anualmente con el cierre de abril, se beneficiarán de una pequeña rebaja en su hipoteca. Se trata de la primera rebaja desde diciembre de 2021. Y es que, a falta de dos sesiones para despedir el mes, el euríbor se sitúa en el 3,702%, por debajo del 3,757% de abril de 2023. Este abaratamiento es el primero que verán los hipotecados a tipo variable y con revisión anual desde hace 27 meses, concretamente desde el mes de diciembre de 2021. Y, a pesar de que "esta bajada en las cuotas no compensa, para nada, los encarecimientos que los hipotecados han sufrido en los últimos dos años es una buena noticia para los ciudadanos y para el mercado hipotecario en general", destaca Simone Colombelli, director de hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro. "Los hipotecados a tipo de interés variable empiezan a ver la luz al final el túnel", destaca.
Como se puede apreciar en el gráfico inferior, en diciembre de 2021, el euríbor se situaba todavía en valores negativos, pero, a partir de ese momento, comenzó a subir de forma muy abrupta provocando que los hipotecados a ipo variable sufrieran subidas en sus cuotas mensuales. La bajada en la cuota será, por tanto, la primera en dos años y medio. Eso sí, será muy suave, de apenas unos euros al mes, dependiendo de las características de la hipoteca.
"A diferencia de los últimos meses de 2023, cuando se experimentaron descensos que muchos analistas y entidades financieras no esperaban tan pronto, el euríbor ha mostrado una notable estabilidad en los primeros meses de este año. Esta estabilización sugiere que, posiblemente, las expectativas de bajada de los tipos de referencia fueron excesivamente optimistas", destaca Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora.
"El euríbor no ha registrado movimientos significativos en 2024, aunque el cierre de abril ofrecerá, previsiblemente, un respiro a los titulares de hipotecas a tipo variable, pues es inferior al registrado en el mismo mes del año anterior. Este dato podría traducirse en una leve reducción de las cuotas hipotecarias, aunque la magnitud de este alivio dependerá de cada contrato específico", asegura Javaloyes.
¿Cuánto bajarán en abril las hipotecas variables?
Por ejemplo, según cálculos de iAhorro, una persona que contrató en abril de 2021 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años, con un diferencial del 0,99% más euríbor y que le toca ahora hacer su tercera revisión anual, apenas notará una rebaja de unos 5 euros, mientras que su cuota se encareció durante las anteriores revisiones más de 300 euros en total. Tanto es así que, con el euríbor en el -0,487% de abril de 2021, comenzó pagando una cuota mensual de 448,98 euros, pero en la primera revisión de abril de 2022 ya ascendió hasta los 481,55 euros por la subida del euríbor (0,013%, primer dato positivo de este indicador desde febrero de 2016).
Una hipoteca de 150.000 euros con revisión anual verá una rebaja de 4,54 euros al mes. No obstante, con la revisión del año siguiente llegó el mayor varapalo: la cuota se encareció casi 300 euros, hasta los 759,36 euros mensuales, porque el índice de referencia se disparó hasta registrar un valor medio de 3,757%. Y, ahora, tres años después verá su primera rebaja de 4,54 euros en su cuota mensual -unos50 euros al año-, lo que la dejará en los 754,82 euros mensuales. En caso de que la cuantía de la hipoteca aumentara hasta los 300.000 euros, la bajada de este año sería de 9,08 euros mensuales o 109 euros anuales porque pasaría de pagar una cuota en 2023 de 1.518,73 euros a abonar a partir de esta revisión una de 1.509,65 euros cada mes. Eso sí, en este caso el encarecimiento acumulado en su cuota mensual que habría visto esta persona desde el año 2021 se asciende hasta los 611,68 euros, por lo que la bajada actual no compensa las subidas anteriores.
Mayor ahorro si la revisión es semestral
Es cierto que las revisiones, además de anuales, pueden ser semestrales o trimestrales, aunque estas últimas no son habituales. Por tanto, si cogemos la misma hipoteca del ejemplo anterior, pero con revisión semestral en vez de anual, en el caso de la de 150.000 euros vemos que se empezó pagando por ella también 448,98 euros, que en la siguiente revisión apenas subió a los 449,64 euros, pero que a partir de ahí los incrementos se dispararon hasta los 786,80 euros que pagaba tras la revisión de octubre de 2023, mes en el que el euríbor marcó su nivel más alto en 15 años situándose en el 4,160%.
Si la revisión es semestral, el ahorro será de 39,34 euros mensuales o 236,02 euros anuales.
Eso sí, ahora, cuando haga la revisión de este mes, al estar el euríbor más bajo que en octubre, el abaratamiento será mayor que en el caso de la revisión anual: la cuota bajará hasta los 747,46 euros y, por tanto, la reducción será de 39,34 euros mensuales o, lo que es lo mismo, 236,02 euros anuales. Sin embargo, si sumamos los encarecimientos y restamos esta rebaja, vemos que el dato es bastante negativo: la hipoteca se ha encarecido casi 300 euros en total. Igualmente, si la cuantía de la hipoteca fuera de 300.000 euros, la disminución de cuota este mes se duplicaría: pasaría de pagar en octubre de 2023 hasta 1.573,59 euros mensuales a abonar una cuota de 1.494,92 euros.
No obstante, igual que se duplica la bajada ahora, el encarecimiento acumulado si miramos las revisiones anteriores es mucho más elevado, con una subida de unos 600 euros en total.
¿Cómo avanzará el mercado hipotecario?
"El euríbor ha transitado por un mes de muchos cambios. El arranque fue con una clara tendencia a la baja, prosiguiendo el mismo camino que había emprendido a finales de marzo. De hecho, encontramos su valor mínimo el día 3 cuando el euríbor a 12 meses en su tasa diaria cayó al 3,648%. Pero tras esa semana, el indicador inició una escalada que le llevó hasta el 3,748% (máximo) el día 12 de abril. Sin embargo, en la última semana el valor se ha ido estabilizando en torno al 3,7%, tanto en tasa diaria como mensual, con el que presumiblemente cerrará el mes (junto a algunas milésimas al alza)", destaca Estefanía González, portavoz de Kelisto.es. En Kelisto prevén que el euríbor se acerque al 3,5% en junio, y al 3% al finalizar el año. En opinión de González, "a pesar de que las expectativas de bajadas se han ido enfriando, más allá de la de junio, desde Kelisto mantenemos nuestra previsión de que el euríbor seguirá bajando de cara a los próximos meses, de tal manera que se cumplan las estimaciones que manejamos desde hace meses de ver al indicador cerca del 3,5% una vez acabe el primer semestre y se acerque al 3% al finalizar el año".
Opinión que comparte Colombelli. “Hasta junio no esperamos muchos cambios ni en las ofertas de los bancos ni en el mercado en general”. A partir de entonces, “si el Banco Central Europeo (BCE) baja los tipos de interés oficiales tras la reunión que tiene prevista el 11 de junio, podríamos empezar a ver más bajadas en los datos medios mensuales del euríbor y también alguna que otra bajada de tipos en las ofertas comerciales de los bancos sobre hipotecas”.
En opinión de este experto, “como la bajada de tipos, si es que al final la hay, no será muy pronunciada, tampoco creemos que inmediatamente la situación dé un vuelco radical; el panorama será más positivo pero no muy diferente al actual”. "Es prudente no esperar un retorno a los tiempos de tipos de interés ultrabajos, incluso negativos" Según Colombelli, “la bajada de junio parece un hecho, aunque no hay que adelantar acontecimientos, pero como preveíamos ya desde hace meses no será muy elevada, de unos 25 puntos básicos como mucho. A partir de ahí, si hay más bajadas o no, dependerá de cómo avancen los niveles de inflación de la eurozona: si se mantienen en torno al objetivo del 2% es posible que veamos después de verano más decisiones similares y que acabemos el año con los tipos de interés en torno al 3,5%”.
"Luis De Guindos (vicepresidente del BCE)", recuerda el experto de iAhorro, "afirmó en sus declaraciones que esa reducción de 100 puntos básicos en los valores actuales (están al 4,5% y se quedarían al 3,5%) era una posibilidad, al ser compatible este nivel de tipos de interés con una inflación del 2%. Sin embargo, para conocer qué pasará más allá del verano, primero hay que saber qué sucederá los meses previos, en junio, julio y agosto”, advierte Colombelli.
Los mercados anticipan un escenario potencialmente cambiante para el euríbor en las próximas semanas y meses En opinión de Javaloyes, "mirando hacia el futuro, los mercados anticipan un escenario potencialmente cambiante para el euríbor en las próximas semanas y meses. Específicamente, el mercado da por hecha una bajada de al menos un cuarto de punto en la reunión de junio del BCE. Este ajuste en la política monetaria influirá en el comportamiento del euríbor, aunque será necesario observar el indicador y los factores macro que condicionan su evolución tras la intervención del BCE".
No obstante, asegura este experto, "es prudente no esperar un retorno a los tiempos de tipos de interés ultrabajos, e incluso negativos, que se vieron en años anteriores. El contexto económico actual y las perspectivas a medio y largo plazo sugieren que, aunque se produzcan ajustes a la baja en los tipos de referencia, es poco probable que volvamos a ver los niveles históricamente bajos de antes".
¿Hipoteca mixta, fija o variable?
Las hipotecas fijas y mixtas siguen siendo el producto más contratado. "Las entidades financieras ya están ofreciendo hipotecas a tipo fijo por debajo del 4% debido a la posible bajada de tipos. En concreto, es posible encontrar hipotecas fijas con un interés por debajo del 3% (cuando el euríbor está cerrando abril con una media del 3,7%) y mixtas, con un TIN fijo para los primeros años del 2,25%", destaca Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator.
En este contexto de guerra hipotecaria que se abre, en el que las entidades están abaratando el coste de sus hipotecas de cara a captar clientes, según Carbajal, "es posible encontrar hipotecas fijas con un interés por debajo del 3% (cuando el euríbor está cerrando abril con una media del 3,7%) y mixtas, con un TIN fijo para los primeros años del 2,25%. Aun así, antes de contratar una hipoteca es primordial comparar todas las opciones que hay en el mercado para estudiar qué condiciones se ajustan más a cada usuario, ya que las bonificaciones o los tipos pueden variar notablemente la cuota dependiendo de cada perfil y el ahorro inicial que se disponga", destaca Carbajal.
En su opinión, "adelantándose a las expectativas de una rebaja del precio del dinero en junio y movidos por la necesidad de reactivar su negocio hipotecario, que no ha parado de bajar en el último año, los bancos han empezado a mover ficha y a abaratar sus préstamos hipotecarios, principalmente, los de tipo fijo. Por eso, las entidades están en plena actividad modificando sus tipos. En resumen, habrá un periodo de acomodación, más de medio año después del comienzo de la subida de tipos".
Hace apenas una semana, Bankinter por ejemplo, anunciaba la rebaja al 2,99% el tipo de interés de la hipoteca fija en todos sus plazos y en el tramo fijo de la Hipoteca Dual.
