01/02/2024, ABC, Daniel Caballero

En los años previos a la gran crisis de 2008 casi cualquier persona podía acceder a una hipoteca. Y no a una hipoteca cualquiera, sino que los bancos financiaban hasta el 100% del valor de los pisos e incluso más en ciertos casos para poder hacer frente a una hipotética reforma. Aquello explotó para no regresar. Ahora el panorama es radicalmente distinto y, de hecho, las entidades financieras prácticamente han enterrado ese tipo de préstamos para vivienda.

Según las últimas estadísticas del Banco de España, en el tercer trimestre de 2023 las hipotecas nuevas de más del 80% del valor del piso solo representaban el 6,6% del total. Son algo residual en el sector financiero, mientras que hace pocos años ese porcentaje más que se duplicaba; en 2018 el 15% de los créditos para vivienda eran por esa cantidad.

Los bancos están enterrando poco a poco las hipotecas de más del 80% del valor de la vivienda por varias razones. Por una parte, por prudencia; por otra, por lo que les obliga. Por ejemplo, desde Agencia Negociadora recuerdan que la exigencia de provisiones es mayor en ese tipo de casos y «puede comprometer la rentabilidad de la operación». Si conceder préstamos con ese 'loan to value' (como se conoce técnicamente al ratio) les supone penalizaciones, los bancos optan por restringirlos mucho.

Asimismo, la prudencia es algo que pesa en la mente bancaria. Las entidades financieras son muy conscientes de cómo actuaron en los tiempos previos a la gran crisis y la enorme burbuja que, entre varios sectores, se generó hasta que explotó. En aquellos años la prudencia no era algo que brillase en la banca.

De aquello ha aprendido el sector financiero, y también le han obligado a aprender a base de regulación y supervisión, con mayores exigencias y vigilancia. Ante esta situación, la banca tiene claro que ese tipo de préstamos suponen asumir un riesgo más elevado y que además les penaliza; de ahí el freno y la
imposición de criterios de concesión cada vez más duros. Además, todo ello teniendo en cuenta el momento de desaceleración económica, de incremento de los tipos de interés y de la inflación que aún persiste como problema global.

Ahora las hipotecas de más del 80% del valor del piso son algo residual y destinado a ciertos perfiles muy concretos. Como indican en Agencia Negociadora, es necesario contar con un muy buen perfil socioeconómico ya que el banco va a exigir más de lo habitual, mirando contrato laboral, ingresos, renta
disponible, antigüedad en el trabajo y como cliente... Y también hay que tener en cuenta que las entidades también revisan el empleo que se tiene; por ejemplo, ahí entre los más valorados están los altos funcionarios.
El entorno económico y las subidas de tipos también han impactado en el porcentaje de la vivienda que suelen financiar los bancos. Más allá de que cada vez se dan menos hi pot ecas de más del 80% del val or del pi s o, también está bajando el porcentaje de financiación en el conjunto del mercado.

Las entidades financieras han endurecido los criterios de concesión especialmente desde el inicio de las subidas de tipos de interés oficiales. Esto, unido a que los préstamos se han encarecido, hacen que la estadística baje porque, por una parte, los bancos dan menores cantidades y los clientes piden también menos. Según los datos del Banco de España, el 'loan to value' que están dando los bancos de hipoteca (relación entre el crédito y el valor del inmueble) ha descendido en el tercer trimestre de 2023 hasta el 62,2%. Esto supone que si el piso en cuestión tiene un valor de 100.000 euros, los bancos solo te darán de hipoteca 62.200 euros; lo demás deberá aportarlo el cliente de sus ahorros.

Este porcentaje ha evolucionado a la baja en los últimos años. En 2018 casi se alcanzaba el 66% de financiación y ahora la cifra es casi cuatro puntos menor. Incluso llega a ser menor si solo se tienen en cuenta las entidades significativas españolas y no el conjunto de todo el sector: según desveló la subgobernadora Margarit a Del gado , el 'loan to value' en estas entidades quedó en el tercer trimestre en el 61,5%.

Así las cosas, uno de los principales problemas en el acceso a la vivienda, en particular de los jóvenes, está en el ahorro previo que hay que tener para comprarse una casa. Si el banco suele financiar hasta el 80% del valor del piso, el 20% restante, más otro 10% de gastos, ha de aportarlos el consumidor de su bolsillo.

Para salvar este problema se han intentado poner en marcha avales públicos para que los jóvenes puedan acceder a préstamos de hasta el 100% del valor de las viviendas. Esto es algo que se ha aprobado en comunidades como Madrid, y que también pretende sacar adelante el Gobierno central. Sin embargo, su éxito está siendo cuestionable, a la vista de los datos. En las comunidades que lo tienen en vigor se han establecido unos criterios duros de concesión de estos avales públicos, lo que limita mucho los potenciales beneficiarios.

Asimismo, en el caso de la medida estatal opera el problema de que el Ejecutivo no ha sido capaz de sacarlo adelante desde que lo aprobó por primera vez en mayo de 2023. Desde entonces dice el Gobierno que está preparándolo pero no termina de ver la luz.