La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco para saldar la deuda hipotecaria. El banco acepta el inmueble como pago y, si se cumplen los requisitos legales, la deuda se extingue por completo, incluidas las responsabilidades personales del deudor y de sus avalistas.
Ese «si se cumplen los requisitos» es toda la clave del asunto, y es justo lo que casi nadie explica con cifras. Porque hay dos daciones muy distintas: la que se acoge al Código de Buenas Prácticas, que cancela la deuda entera, y la que se pacta al margen, en la que puede quedar deuda viva después de haber entregado la casa.
En Agencia Negociadora llevamos más de 21 años acompañando a familias en situaciones de sobreendeudamiento, con más de 410.000 operaciones gestionadas y más de 1.200 millones de euros formalizados. Desde esa experiencia: la dación en pago es una salida, pero es la última. Antes hay otras, y este artículo también las explica.
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¿Qué es la dación en pago?
La dación en pago es la entrega de un bien al acreedor para extinguir una deuda, en lugar de pagarla en dinero. En el ámbito hipotecario significa transmitir la propiedad de la vivienda al banco y que este dé por saldado el préstamo que financió su compra.
No es una figura exclusiva de las hipotecas: la dación de pago existe en el derecho civil para cualquier obligación. Lo que la hace especial en la vivienda habitual es que la ley le ha dado un régimen propio de protección para deudores sin recursos.
Y hay un matiz que importa en la práctica: la dación en pago es voluntaria para las dos partes, así que el banco tiene que aceptarla. Esa es la primera barrera real.
¿Cómo funciona la dación en pago paso a paso?
El proceso es más corto que una ejecución hipotecaria, pero exige documentación y negociación. Estos son los pasos habituales, y el orden importa:
- Reconoces la imposibilidad de pagar y lo comunicas al banco por escrito, antes de acumular muchos impagos.
- Presentas la documentación que acredita tu situación: ingresos de la unidad familiar, situación laboral y patrimonio.
- El banco valora si procede primero una reestructuración de la deuda, que es el paso previo obligado en el Código de Buenas Prácticas.
- Si la reestructuración se declara inviable, se solicita la dación en pago.
- Se tasa el inmueble y se comprueba que no tiene cargas posteriores.
- Se firma la escritura de dación en notaría y la propiedad pasa al banco.
- Si procede, se firma en el mismo acto el contrato de arrendamiento que permite seguir viviendo en la casa.
El paso 1 es el que más veces se hace tarde. Una vez dictado el anuncio de subasta, la vía del Código de Buenas Prácticas se cierra.
¿Qué requisitos tiene la dación en pago?
Ese «si se cumplen los requisitos» es toda la clave del asunto, y es justo lo que casi nadie explica con cifras. Porque hay dos daciones muy distintas: la que se acoge al Código de Buenas Prácticas, que cancela la deuda entera, y la que se pacta al margen, en la que puede quedar deuda viva después de haber entregado la casa.
En Agencia Negociadora llevamos más de 21 años acompañando a familias en situaciones de sobreendeudamiento, con más de 410.000 operaciones gestionadas y más de 1.200 millones de euros formalizados. Desde esa experiencia: la dación en pago es una salida, pero es la última. Antes hay otras, y este artículo también las explica.
Depende de por qué vía vaya. Si es una dación pactada libremente, los requisitos son los que acuerden las partes. Si es la dación protegida del Código de Buenas Prácticas, la ley fija condiciones concretas y son acumulativas: falla una y no procede.
Los requisitos del Código de Buenas Prácticas, con cifras
Estos son los requisitos y efectos exactos que recoge el Banco de España en su portal Cliente Bancario. Son datos públicos, pero prácticamente ninguna guía del sector los publica con sus cifras:
Requisitos y efectos de la dación en pago del Código de Buenas Prácticas
| Requisito del Código de Buenas Prácticas | Condición exacta |
| Situación económica del deudor | Encontrarse en el llamado umbral de exclusión |
| Precio de adquisición de la vivienda | No superar los 250.000 euros |
| Reestructuración previa | Que el plan de reestructuración de la deuda se haya declarado inviable |
| Quita | Que la entidad haya optado por no aplicar una quita |
| Situación procesal | Aunque haya ejecución hipotecaria, que no se haya dictado el anuncio de subasta |
| Cargas del inmueble | Que la vivienda no esté gravada con cargas posteriores |
| Plazo para solicitarla | Dentro de los 24 meses siguientes a la reestructuración |
| Efecto sobre la deuda | Extingue totalmente la deuda garantizada con hipoteca y las responsabilidades personales del deudor y de terceros |
| Permanencia en la vivienda | Se puede solicitar el arrendamiento durante 2 años, con una renta anual del 3 % del importe total de la deuda |
| Impago de esa renta | Devenga un interés de demora del 10 % |
Fíjate en las dos últimas filas, porque son las que cambian una vida. La deuda se extingue del todo, también para los avalistas, y existe el derecho a seguir viviendo en la vivienda dos años pagando una renta del 3 % anual de la deuda. Sobre una deuda de 150.000 euros, eso son unos 375 euros al mes.
¿Cuándo puede negarse el banco?
Cuando no se cumple alguno de los requisitos anteriores, y también cuando la vivienda tiene cargas posteriores o su valor no cubre razonablemente la deuda. Fuera del Código de Buenas Prácticas, el banco puede negarse sin más motivo que no quererla, porque la dación no es obligatoria para él.
Una vivienda en un municipio sin apenas transacciones es mucho más difícil de colocar en una dación, porque lo que la entidad valora es poder venderla después sin problema.
¿Se cancela toda la deuda con la dación en pago?
Depende de la vía, y esta es la pregunta que más dinero cuesta responder mal. En la dación del Código de Buenas Prácticas sí: extingue totalmente la deuda garantizada con hipoteca y las responsabilidades personales del deudor y de terceros.
En una dación pactada al margen de ese marco, en cambio, puede quedar deuda viva si el valor asignado a la vivienda no cubre el préstamo. Es la situación más dura posible: te has quedado sin casa y sigues debiendo dinero.
De ahí sale la única recomendación técnica que este artículo se atreve a dar de forma categórica: exige que la escritura de dación recoja expresamente que la deuda queda totalmente extinguida y que se cancelan las responsabilidades de los avalistas. Si esa frase no está, la operación no es lo que parece.
¿Puedes seguir viviendo en la casa? El alquiler social
Sí, si la dación se acoge al Código de Buenas Prácticas. El deudor puede solicitar permanecer en la vivienda como arrendatario durante dos años, con una renta anual equivalente al 3 % del importe total de la deuda en el momento de la dación.
Es lo que se conoce como alquiler social y no es automático: hay que pedirlo. El impago de esa renta devenga un interés de demora del 10 %, así que no es un periodo gratuito. Conviene plantear esos dos años como plazo para encontrar otra vivienda, no como solución estable: el contrato tiene fecha de fin.
¿Qué ventajas e inconvenientes tiene la dación en pago?
Es una salida con un beneficio muy claro y un coste muy claro. Lo que resuelve es la deuda; lo que cuesta es el patrimonio.
Ventajas
- Extingue la deuda hipotecaria si se acoge al Código de Buenas Prácticas, también para los avalistas.
- Evita la ejecución hipotecaria, la subasta y sus costas judiciales.
- Es mucho más rápida que un procedimiento de ejecución, que puede durar años.
- Permite cerrar la situación de impago y dejar de acumular intereses de demora.
- Da acceso al alquiler social de dos años si se cumplen los requisitos.
- La ganancia patrimonial está exenta de IRPF cuando se cumplen las condiciones que veremos más abajo.
Inconvenientes
- Pierdes la vivienda y todo lo que hayas amortizado hasta ese momento.
- Depende de que el banco acepte: no es un derecho que puedas imponer.
- Fuera del Código de Buenas Prácticas, puede quedar deuda pendiente.
- Exige acreditar insolvencia, lo que deja fuera a quien tiene otros bienes.
- Deja huella en tu historial crediticio y dificulta financiación durante años.
- Es irreversible: una vez firmada la escritura no hay marcha atrás.
¿Hay que pagar impuestos por una dación en pago?
Entregar la vivienda genera técnicamente una transmisión, así que sí hay implicaciones fiscales, pero para la vivienda habitual del deudor insolvente la ley prevé exenciones en los dos impuestos que más pesan.
En el IRPF, según la Agencia Tributaria, la ganancia patrimonial derivada de la dación en pago de la vivienda habitual está exenta si se cumplen cuatro condiciones a la vez: que sea la vivienda habitual del deudor o de su garante, que la transmisión se haga por dación en pago o en ejecución hipotecaria judicial o notarial, que sirva para cancelar deudas con una entidad de crédito, y que el propietario no tenga otros bienes con los que pagar sin vender la vivienda.
En la plusvalía municipal, el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos, existe también una exención para la dación de la vivienda habitual del deudor hipotecario que no disponga de bienes suficientes, prevista en el artículo 105.1.c) del texto refundido de la ley de haciendas locales. Sin esa exención el impuesto lo pagaría quien transmite, es decir, tú, así que merece la pena comprobarla en tu ayuntamiento antes de firmar.
¿En qué se diferencia de una ejecución hipotecaria?
La diferencia es quién toma la iniciativa. La dación en pago es un acuerdo, mientras que la ejecución hipotecaria es un procedimiento que inicia el banco para cobrar por la fuerza, con subasta del inmueble.
El resultado económico puede ser muy distinto: si la subasta no alcanza para cubrir la deuda, el deudor sigue debiendo la diferencia más las costas. Por eso, cuando la pérdida de la vivienda ya es inevitable, negociar una dación suele ser mejor que dejar correr el procedimiento.
¿Qué alternativas hay antes de llegar a la dación en pago?
La dación es la última de las salidas, no la primera. Antes de entregar la vivienda hay tres vías que conviene descartar por escrito, y la que te sirva depende sobre todo de una cosa: si tienes o no ingresos estables.
Las cuatro salidas cuando no puedes pagar la hipoteca
| Dación en pago | Ejecución hipotecaria | Vender antes de la ejecución | Reunificar la deuda | |
| ¿Pierdes la vivienda? | Sí, la entregas al banco | Sí, se subasta | Sí, la vendes tú | No |
| ¿Queda deuda después? | No si se acoge al Código de Buenas Prácticas; puede quedar si es una dación pactada al margen | Sí, si la subasta no cubre la deuda | Solo si el precio no cubre la deuda | Sí, pero reordenada en una sola cuota |
| ¿Quién decide? | El banco tiene que aceptar | El banco, por vía judicial o notarial | Tú, mientras haya tiempo | Depende de tu perfil y de tu vivienda |
| Efecto en ficheros de morosidad | Cierra el impago al extinguir la deuda | Impago prolongado y anotación | Depende de si hubo impagos previos | Evita nuevos impagos si la cuota es asumible |
| Plazo aproximado | Semanas o meses de negociación | Meses o años de procedimiento | El del mercado inmobiliario | Semanas |
| Requisito principal | Insolvencia acreditada | Ninguno, es la vía del banco | Que la vivienda tenga mercado | Ingresos estables demostrables |
Reestructuración de la deuda y carencia
Es el primer paso del propio Código de Buenas Prácticas y el que el banco debe valorar antes de la dación. Consiste en alargar el plazo, aplicar un periodo de carencia en el que solo se pagan intereses o reducir el tipo. Si tu problema es transitorio, esta es la vía, y además es obligatorio intentarla antes.
Reunificación de deudas con garantía hipotecaria
Esta vía tiene sentido cuando lo que te ahoga no es solo la hipoteca, sino la suma de la hipoteca más un préstamo, dos tarjetas y alguna financiación. En esos casos el problema no es el precio de la vivienda: es que estás pagando tipos de interés muy altos en varias deudas a la vez.
Reunificar consiste en agrupar todas esas deudas en un único préstamo con garantía hipotecaria y quedarse con una sola cuota mensual, más baja. Sigues siendo propietario y conservas la vivienda, que es exactamente lo que la dación no permite. Es la diferencia entre reordenar una deuda y renunciar a un patrimonio.
Y ahora la parte que hay que decir con toda claridad, porque callarla sería engañoso: la reunificación no sirve para todo el mundo, y en concreto no sirve si ya estás en umbral de exclusión y sin ingresos estables. Requiere capacidad de pago demostrable, porque hay una cuota mensual que atender. Si tu situación es de insolvencia real, tu camino es el Código de Buenas Prácticas o la Ley de Segunda Oportunidad, no un préstamo nuevo. Por eso lo primero es que alguien mire los números concretos, sin coste ni compromiso, y te diga con datos qué vía te corresponde.
Vender la vivienda antes de la ejecución
Si el inmueble vale más que la deuda, venderlo tú mismo casi siempre da mejor resultado. En el mercado libre se obtiene un precio superior al de una subasta judicial, y con la diferencia puedes cancelar la hipoteca y quedarte algo. La condición es tiempo: hay que empezar antes de que el procedimiento avance.
Preguntas frecuentes sobre la dación en pago
¿Qué es la dación en pago?
¿Cómo funciona la dación en pago?
¿Cuáles son los requisitos de la dación en pago?
¿La dación en pago cancela toda la deuda?
¿Puedo seguir viviendo en la casa tras la dación en pago?
¿Hay que pagar impuestos por una dación en pago de la vivienda habitual?
¿Está obligado el banco a aceptar una dación en pago?
¿Hablamos de tu caso?
Si todavía tienes ingresos y lo que te ahoga es la suma de varias cuotas, entregar tu casa no debería ser la primera opción que valores. En Agencia Negociadora podemos analizar tu caso de forma gratuita y sin compromiso, y decirte con números si hay una salida que te permita conservar la vivienda o si tu situación pide otra vía.
