Los gastos de notaría de la hipoteca son una de las partidas que más dudas generan al firmar un préstamo hipotecario: cuánto cuestan exactamente, y sobre todo, quién tiene que pagarlos. Desde 2019 la ley es clara al respecto, aunque muchos compradores siguen sin saberlo.
En Agencia Negociadora llevamos más de 21 años acompañando a familias en situaciones de sobreendeudamiento, durante los cuales hemos gestionado más de 410.000 operaciones y formalizado más de 1.200 millones de euros, y sabemos que entender bien estos gastos desde el principio evita sorpresas desagradables el día de la firma.
En este artículo repasamos qué es esta partida, cuánto cuesta de media, quién debe pagarla según la ley, qué otros gastos conlleva la operación y si es posible reclamar los que se pagaron antes de que cambiara la normativa.
¿Qué son los gastos de notaría de una hipoteca?
Los gastos de notaría de una hipoteca son los honorarios que cobra el notario por autorizar la escritura pública del préstamo hipotecario, el documento legal que formaliza el acuerdo entre el banco y quien pide el dinero. Sin esa escritura, la hipoteca no existe como tal ante la ley: es el paso que convierte el acuerdo verbal en un documento con plena validez jurídica.
Estos honorarios no los fija libremente cada notario, sino un arancel oficial establecido por el Estado (Real Decreto 1426/1989), igual para toda España. Por eso el coste de la notaría varía poco de una notaría a otra, a diferencia de otros gastos de la operación como la gestoría, donde sí puede haber más margen de diferencia entre proveedores.
En la práctica, la escritura de la hipoteca suele firmarse el mismo día que la escritura de compraventa de la vivienda, si la hipoteca es para comprar una casa. Son dos documentos distintos, con su propia factura notarial cada uno: uno formaliza la compra del inmueble y otro, el préstamo que la financia. Este artículo se centra en la escritura del préstamo, no en la de compraventa.
La ley exige que este documento sea público, y no un simple contrato privado, por dos motivos: da fe de que el firmante es quien dice ser y de que entiende las condiciones que acepta, y permite inscribir la garantía en el Registro de la Propiedad. Sin esa inscripción, el banco no tendría la protección legal que necesita para ejecutar la vivienda como garantía en caso de impago, y el préstamo no podría llamarse técnicamente hipotecario.
¿Cuánto cuestan los gastos de notaría de una hipoteca?
El coste de los honorarios notariales de una hipoteca depende del importe de la responsabilidad hipotecaria (el capital del préstamo más los intereses y costes de ejecución que se garantizan), pero para una hipoteca media suelen rondar entre 300 y 500 euros. A eso hay que sumar copias de la escritura, que suelen costar entre 30 y 60 euros adicionales por copia.
Por ejemplo, para una hipoteca de 150.000 euros, los honorarios del notario por la escritura de préstamo suelen situarse en torno a 350-450 euros, según la escala oficial de aranceles. Este importe es independiente de otros gastos de la operación, como el registro de la propiedad o la gestoría, que se suman aparte y pueden multiplicar por tres o cuatro el coste total de la notaría en sí.
El arancel notarial funciona por tramos, de forma parecida a como funcionan los tramos del IRPF: cuanto mayor es la responsabilidad hipotecaria, menor es el porcentaje que se aplica a cada tramo adicional. Por eso los honorarios no suben de forma proporcional al importe de la hipoteca: una hipoteca de 300.000 euros no paga el doble de notaría que una de 150.000, sino bastante menos del doble. La siguiente tabla da una idea orientativa de cómo evoluciona este coste según el importe:
Además de los honorarios por la escritura en sí, hay conceptos adicionales que también forman parte de la factura del notario: la consulta de la nota simple registral previa a la firma, los folios adicionales si la escritura es muy extensa, y el envío telemático de la copia al registro. Todos estos conceptos suelen estar ya incluidos en el presupuesto que da la notaría antes de la firma, así que conviene pedirlo con antelación para no llevarte sorpresas el mismo día.
Un derecho que muchos compradores desconocen: aunque sea el banco quien paga esta partida desde 2019, la ley te sigue permitiendo elegir tú la notaría donde se firma, no la que proponga la entidad. El banco puede sugerir una notaría de su confianza por comodidad, pero no puede imponerla. Si prefieres una más cercana a tu domicilio o de la que ya tengas referencias, tienes derecho a proponerla y el banco debe aceptarla salvo causa justificada.
| Importe de la hipoteca | Honorarios de notaría orientativos |
| 100.000 € | 250-350 € |
| 150.000 € | 350-450 € |
| 300.000 € | 450-600 € |
| 500.000 € | 600-800 € |
¿Quién paga los gastos de notaría de la hipoteca?
Aquí es donde más confusión hay, y la ley española es tajante desde 2019: la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario obliga al banco a pagar la práctica totalidad de los gastos de formalización de la hipoteca, incluidos los de notaría. Antes de esta ley, era habitual que el banco trasladara estos gastos al cliente; desde entonces, la norma invirtió esa práctica.
| Gasto | ¿Quién lo paga? |
| Notaría (escritura de préstamo hipotecario) | El banco |
| Registro de la Propiedad (inscripción de la hipoteca) | El banco |
| Gestoría (tramitación de la escritura) | El banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | El banco |
| Tasación de la vivienda | El cliente |
| Copia de la escritura para el cliente | El cliente |
Esta obligación viene recogida en el artículo 14 de la Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario, que reparte expresamente cada partida entre banco y cliente. El cliente sí sigue pagando la tasación de la vivienda (necesaria para que el banco sepa cuánto puede prestar) y su propia copia de la escritura, si la solicita.
Esta ley se aplica a cualquier hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019, sin excepciones por el tipo de entidad ni el importe del préstamo. Si tu banco te presenta un presupuesto en el que estas partidas aparecen a tu cargo, tienes derecho a reclamarlo antes de firmar: pídeselo por escrito y, si insiste, puedes acudir a otra entidad que sí cumpla la norma.
Otros gastos asociados a la hipoteca, además de la notaría
La factura del notario es solo una de las partidas que conlleva formalizar una hipoteca; conviene tenerlas todas en cuenta para calcular el desembolso real de la operación. El registro de la propiedad, donde se inscribe el préstamo para que tenga efecto frente a terceros, suele costar entre 24 y 90 euros según el importe garantizado. La gestoría, que se encarga de presentar la documentación en notaría, registro y hacienda, añade otros 300-500 euros de media.
A todo esto se suma la tasación de la vivienda, obligatoria para que el banco determine cuánto puede prestar, con un coste habitual de 250 a 600 euros según el tipo de inmueble. Sumando notaría, registro, gestoría y tasación, el desembolso total de gastos de escrituras de una hipoteca media puede rondar los 1.000-1.800 euros, aunque la mayor parte, como hemos visto, corre a cargo del banco desde 2019.
Si además de la hipoteca estás comprando la vivienda, hay que sumar también los gastos propios de la compraventa: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es vivienda de segunda mano, que varía entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma, o el IVA del 10% si es obra nueva. Estos impuestos sí corren siempre a cargo del comprador y suelen ser, con diferencia, la partida más alta de todo el proceso, muy por encima de los gastos de notaría.
¿Se pueden reclamar los gastos de notaría de la hipoteca?
Si firmaste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019, es posible que pagaras gastos que hoy corresponderían al banco, y en muchos casos existe la vía para reclamar esas cantidades. Este artículo se centra en explicar qué es esta partida y cuánto cuesta, no en el proceso de reclamación en sí, que tiene sus propios plazos y requisitos según el caso concreto.
Como referencia orientativa, distintas fuentes del sector sitúan lo recuperable en estos casos entre 1.000 y 3.000 euros por hipoteca, dependiendo de qué partidas concretas se asumieron mal repartidas y del importe del préstamo. El plazo para reclamar suele contarse desde que se tuvo conocimiento real del reparto incorrecto, por lo que conviene revisar la documentación original de la firma antes de descartar la posibilidad solo por la antigüedad de la hipoteca.
Si tu duda va más allá de esta partida concreta, y lo que te preocupa es la hipoteca en su conjunto, por ejemplo, si te compensa cambiarla de banco para mejorar sus condiciones, puedes ver cómo funciona la subrogación de la hipoteca en nuestra guía completa sobre el proceso.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de notaría de la hipoteca
¿Qué son los gastos de notaría de una hipoteca?
¿Quién paga los gastos de notaría, el banco o el cliente?
¿Cuánto cuestan los gastos de notaría de una hipoteca de 150.000 euros?
¿Se pueden desgravar los gastos de notaría de la hipoteca?
¿Negociamos por ti?
El resultado exacto depende de tu situación de partida: por eso en Agencia Negociadora analizamos tu caso concreto antes de proponer una solución, sin coste ni compromiso. Si estás en pleno proceso de firma de tu hipoteca y quieres asegurarte de que las condiciones son las mejores para ti, o si ya la tienes y varias deudas te están complicando las cuentas, cuéntanos tu caso y te decimos cómo podemos ayudarte.
