04/03/2026, El Confidencial, Elena Sanz, Marta Ley, Emma Esser
El año pasado se vendieron 714.237 viviendas en España, un 11,5% más que un año antes, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) a partir de datos de los registros de la propiedad. Las ventas subieron, de manera generalizada, en todo el territorio español y —sin embargo— algunos indicadores empiezan a mostrar síntomas de agotamiento en las ciudades o zonas geográficas más tensionadas por las fuertes subidas de los precios y la falta de oferta.
Y es que, a pesar de un 2025 con una cifra de transacciones casi tan alta como la registrada en 2007, los expertos coinciden en que el ritmo de crecimiento de las ventas de viviendas ha alcanzado su punto máximo y el mercado podría haber tocado techo, entrando en una nueva fase con los inversores en modo retirada y una demanda sin capacidad económica para comprar a los precios actuales.
De hecho, tras un ejercicio 2024 marcado por cifras de crecimiento muy fuertes en los dos últimos trimestres (la media nacional fue del 54,9% en el cuarto trimestre respecto al cuarto trimestre de 2023) que no se veían desde antes de la crisis de 2008, la recta final de 2025 revela una caída en la actividad que afecta especialmente a los núcleos urbanos más saturados. Unos datos que podrían estar anticipando una fase de ajuste estructural o un cambio de ciclo.
Los últimos datos publicados por el INE muestran cómo tras la aceleración sin precedentes en las operaciones de compraventa en el cuarto trimestre de 2024, durante los últimos tres meses de 2025, las compraventas no solo han echado el freno en determinadas localizaciones, sino que registran importantes caídas. Hablamos, en muchos casos, de mercados tensionados donde la escasez de oferta y los precios elevados están suponiendo ya una barrera de entrada a miles de compradores.
Así, por ejemplo, tras el espectacular avance de las ventas del 44,9% a finales de 2024 en Madrid, el cuarto trimestre de 2025 cierra con una caída del 9,1% en las transacciones, mientras que en Barcelona, las ventas pasan de crecer un 36%, a hacerlo apenas un 2,2%.
En Málaga, el gran polo de atracción de la Costa del Sol, pasa de un crecimiento sólido del 27,6% a una contracción del 5% en las ventas. La situación se repite en Baleares o Alicante, como se puede apreciar en el mapa inferior. Frente al avance del 16,1% de las ventas en el archipiélago en la recta final de 2024, se pasa a una ligera caída del 4% a finales del año pasado. En Alicante, por su parte, las ventas pasan de crecer casi un 30% a caer un 1,4%.
Sin salir de la Comunidad Valenciana, Castellón sufre uno de los mayores ajustes, pasando de un aumento del 56,7% en 2024 a una caída del 6,6% en 2025.
Para entender el presente, hay que echar un pequeño vistazo al pasado. Viajamos a 2024. Aquel año arrancó con cierta debilidad en las transacciones, con importantes descensos durante los tres primeros meses del año y, tras un segundo trimestre estable, las ventas cogieron velocidad de crucero con fuertes subidas en la segunda mitad del año. Solo en el cuarto trimestre, a nivel nacional, las compraventas se dispararon casi un 55%, y en provincias como La Rioja (70,5%), León (68,6%) y Huelva (62,5%) se registraron picos históricos de actividad. Un ‘boom’ de ventas que también se vivió en dos de los grandes motores económicos del país: Madrid (44,9%) y Barcelona (36%).
Un acelerón de las ventas que ha drenado aún más la oferta disponible en estos mercados, empujando los precios hasta niveles que la demanda actual ya no puede absorber y que ya se traduce en caídas interanuales que sugieren que el mercado podría haber tocado techo. Es decir, la aceleración de las ventas de finales de 2024 tensionó tanto los precios que el número de compradores capaces de cerrar operaciones ha disminuido significativamente un año después. «Las 700.000 viviendas que se estiman que son necesarias, no valdrán para nada si construimos viviendas de más de 500.000 euros»
«Cuanto más caros son los precios, más se limita el crecimiento de las ventas e incluso se puede producir una cierta tendencia a decrecer, como estamos viendo en algunas zonas. De momento, es algo incipiente, pero podría marcar tendencia. Las viviendas no se pueden pagar, mucha gente se queda fuera y bajan las transacciones, lo cual debería moderar los precios, sobre todo en
zonas tensionadas», asegura a El Confidencial Germán Pérez Barrios, presidente de UVE Valoraciones, quien —sin embargo— descarta bajadas de los precios. Al menos por ahora.
La gran incógnita para 2026 será si este ajuste en los mercados más disparados es un síntoma de agotamiento estructural o simplemente una pausa tras un año de actividad sin precedentes. Por lo pronto, las previsiones de CaixaBank para 2026 sitúan el número de compraventas en el entorno de las 700.000 unidades, por debajo de los niveles actuales.
¿Un problema de oferta o de precios?
El diagnóstico del sector promotor es claro: hacen falta miles de viviendas para apaciguar a la demanda. Dicha cifra se calcula en torno a las 700.000, mientras que en el último año, la cifra de visados de viviendas apenas alcanzan las 140.000 unidades. Sin embargo, ¿estamos solo ante un problema de oferta o también de precios?
«No basta con decir que si hacemos más viviendas se solucionará el problema de la vivienda, eso es disparar al bulto, porque para construir vivienda cara, no merece la pena hacer ese viaje. Las 700.000 viviendas que se estiman que son necesarias para solucionar el problema de la vivienda no valdrán para nada si construimos viviendas de más de 500.000 euros. En Madrid, por ejemplo, toda la obra nueva que se está construyendo está llegando a esas cifras. Y subiendo», aseguraba hace apenas unos días Rafael González-Cobos, CEO y fundador del Grupo Inmobiliario Ferrocarril durante unas jornadas inmobiliarias celebradas en CaixaForum.
«Aumentar la oferta a precios de venta que la gente no puede pagar no es la solución. Y no parece que la situación vaya a cambiar. En Málaga, por ejemplo, con precios del suelo más baratos, los costes de construcción hacen que sea complicado construir a determinados precios. Es decir, esos costes afectan a cualquier localidad en España. Por lo tanto, es difícil que podamos ofrecer vivienda asequible», lamentaba González-Cobos.
Y es que el mercado no solo se enfrenta a una escasez de oferta estructural, sino a niveles de precios alejados de lo que la demanda puede pagar. Lo cual ha provocado ya un primer golpe de timón de los promotores que —frente a la alternativa a tener que bajar los precios —una opción que no está sobre la mesa porque aseguran que trabajan con márgenes muy ajustados—, han comenzado a construir casas más pequeñas que se ajusten a los presupuestos que tienen las familias. Es decir, el fenómeno de las casas menguantes que ya se vivió durante el ‘boom’, especialmente en las zonas en las que los precios están más disparados.
«Aumentar la oferta a precios de venta que la gente no puede pagar no es la solución»
La estrategia parece clara: sacrificar tamaño para poder dar salida a esas viviendas, pero sin bajadas de precios, al menos en el corto plazo. Una caída al unísono tanto de las ventas como de los precios supondría hablar de contracción del mercado, pero —según el reloj inmobiliario de CaixaBank— este aún se encuentra en fase expansiva, es decir, con subidas de precios y transacciones —aunque con ritmos más contenidos—, y a las puertas de la fase de desaceleración, es decir, con subidas de los precios y caídas en las ventas.
«La demanda está muy fuerte, en máximos, pero hay una oferta insuficiente y un déficit que aumenta año a año, lo cual genera desequilibrios y presiona al alza de los precios», explicaba recientemente Pedro Álvarez, economista de CaixaBank, al tiempo que advertía cómo «en los últimos meses de 2025, sobre todo desde agosto, se registran caídas en la tasa interanual, es decir, vemos los primeros baches. No hablamos de enfriamiento, sino de estabilidad en el mercado, porque lo cierto es que la demanda se mantiene en niveles muy altos. Esta es la primera señal, pero habrá que esperar a ver qué sucede durante los próximos meses».
Una de las primeras voces en advertir este inminente cambio de ciclo en el sector residencial es José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra (UPF). «El mercado se encuentra en un punto de inflexión crítico, ya que —tras un 2025 marcado por un crecimiento frenético— los compradores han alcanzado el límite de su esfuerzo financiero, lo que está generando un choque frontal con las expectativas de los vendedores», aseguraba recientemente durante la presentación de un informe de Tecnocasa.
«Los compradores ya no pueden pagar los precios exigidos, mientras que los propietarios siguen anclados en la inercia de las fuertes subidas del año pasado, esperando que el valor de susinmuebles continúe escalando al mismo ritmo y la situación en algunas de las grandes capitales es especialmente alarmante», advertía.
Y es que en su informe, Tecnocasa identificaba cinco ciudades en «estado crítico» de accesibilidad: San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma. En estas urbes, un hogar con una renta media es incapaz de acceder a una hipoteca media sin sobrepasar los límites de endeudamiento recomendados. El caso de Madrid es el más ilustrativo, ya que las familias necesitarían ingresar unos 16.480 euros adicionales al año para poder comprar una vivienda tipo de forma solvente.
No obstante, al igual que viene sucediendo desde que el mercado inició su recuperación en 2014, España se mueve a dos velocidades. Así, por ejemplo, frente a las caídas de las grandes metrópolis, varias provincias —especialmente en el interior y en el sur de España— han logrado mantener el tipo. Albacete, por ejemplo, cierra el año con un sólido crecimiento del 31,8%, mientras que Córdoba (29,5%) y Almería (27,6%) se consolidan como los nuevos motores de la actividad inmobiliaria nacional. También hay puntos de gran volatilidad, como es el caso de Cuenca, donde las ventas han pasado de crecer un espectacular 54,9% en el cuarto trimestre de 2024 a un desplome del 12,9% en solo tres meses.
Un déficit de 700.000 viviendas presiona los precios
A pesar de la moderación en las transacciones, expertos, promotores y demás voces del sector inmobiliario descartan caídas de los precios debido —precisamente— a ese gran desajuste entre una demanda que sigue respaldada por la creación de empleo y los flujos demográficos, y una oferta que no termina de despegar por la falta de suelo, mano de obra y financiación. De hecho, se estima que desde 2020 faltan más de 700.000 viviendas en España para cubrir la demanda.
Por ejemplo, CaixaBank o Bankinter han revisado recientemente al alza sus previsiones y estiman que el precio de la vivienda, lejos de caer, subirá entre el 6% y el 7% en 2026. Eso sí, atrás parecen quedar los incrementos de dos dígitos. «En 2025 hemos tenido subidas de precios muy loca, pero no los estamos ajustando a la baja»
Tampoco las tasadoras anticipan caídas de precios. «Si las tasadoras prevemos que los precios van a bajar durante los dos próximos años, la ley nos obliga a ajustar a la baja la tasación, pero actualmente no es así», señala el presidente de UVE Valoraciones, tasadora que prevé incrementos entre el 4% y el 6%. «Este último año hemos tenido una subida de precios muy loca, pero no estamos ajustando los precios a la baja», añade.
También al unísono se descarta que España esté ante una nueva burbuja inmobiliaria, a pesar del ‘boom’ de precios de los últimos meses. Descontando la inflación —según CaixaBank— los precios actuales aún están por debajo de los máximos de 2007. «Los precios están en máximos en términos nominales, un 30% por encima de los precios de 2007, pero en términos reales, aún están un 15% por debajo de los precios del ‘boom'», fueron las palabras de Pedro Álvarez.
La banca, más exigente con las hipotecas
Y es que, aunque las subidas de precios de dos dígitos recuerdan a las vividas en el pasado, la banca no solo no ha abierto a espuertas la financiación hipotecaria como sí hizo durante la burbuja pasada, sino que en un momento como el actual estaría endureciendo las condiciones de financiación.
«A diferencia de lo ocurrido en la burbuja de 2007, las entidades mantienen hoy una prudencia extrema en la concesión de hipotecas, similar a los estándares de finales de los años 90.
Este rigor actúa como una barrera insalvable para el comprador medio quien —a pesar de tener la voluntad de adquirir una vivienda— no obtiene la financiación necesaria para cubrir las pretensiones del vendedor. Como resultado, los días de negociación están empezando a alargarse y la capacidad de obtener descuentos en el precio final vuelve a ganar terreno», destaca García Montalvo.
«La banca que no está dispuesta a financiar una nueva escalada irracional de precios»
«Las entidades financieras han endurecido sus criterios hipotecarios durante 2025, exigiendo mayores garantías de solvencia, aportaciones iniciales más elevadas y vinculaciones más exigentes», asegura Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora.
Así, según los datos que maneja la compañía, dos de cada diez bancos españoles admiten rechazar más operaciones que en el trimestre anterior, una tasa de denegación que cuadruplica la media europea. «Los bancos están aplicando criterios más conservadores en el análisis de la capacidad de pago de los clientes”, explica.
Y no solo eso, por si fuera poco, la banca también está recortando el porcentaje que financia de cada compraventa. «El importe medio de las nuevas hipotecas se sitúa actualmente en el 69% del valor de tasación, frente al 80% que era habitual hace dos años para compradores con buen perfil crediticio. Hemos detectado casos en los que entidades que antes financiaban el 80% ahora se limitan al 70%”, señala Javaloyes, quien también recuerda —por ejemplo— cómo el Banco de España estudia implantar límites adicionales a las hipotecas que superen el 80% del valor del inmueble, como medida preventiva ante el alza sostenida de los precios.
Al endurecer el porcentaje de financiación, muchos potenciales compradores se quedan fuera del mercado. Por ejemplo, para una vivienda de 250.000 euros, la aportación propia ha pasado de unos 50.000 euros a cerca de 75.000 euros, una barrera que excluye del mercado a muchos compradores potenciales.
Por último, Javaloyes destaca otro obstáculo a la hora de conseguir una hipoteca y que puede lastrar las transacciones: las tasaciones. «Las entidades valoran los inmuebles de forma más conservadora, ajustando a la baja los precios en zonas con riesgo de sobrevaloración. El problema surge cuando la tasación resulta inferior al precio de compraventa pactado. Hemos visto casos en que la diferencia llega al 10-15%, lo que obliga al comprador a aportar ese importe adicional en efectivo o a renegociar con el vendedor”.
«No debería haber una brecha sistemática entre la tasación y el precio de compra, pero depende de lo preciso que sea cada sociedad de tasación», reconoce Germán Pérez Barrios. «El objetivo de nuestra valoración es predecir valores de compra que sean estables a lo largo del tiempo. Los tasadores no tenemos acceso a los precios reales de compra y, sobre las ofertas, hacemos un descuento intentando imitar lo que pasa en el proceso de negociación, pero no debería dar unas diferencias sustanciales —no más de un 10%—, aunque en casos puntuales pueden ser mayores. El principal problema es que a la hora de conseguir financiación la entidad se queda con el valor más bajo«, concluye.