Una hipoteca segunda vivienda es el préstamo que financia un inmueble distinto de tu residencia habitual. Por lo general exige más ahorro, menos plazo y una solvencia mejor demostrada que la primera hipoteca.
Los bancos suelen financiar entre el 60 % y el 70 % del valor, con plazos de 20 a 25 años, y piden que la suma de todas tus cuotas no supere el 30-35 % de tus ingresos netos. Esa última condición es la que más operaciones frena, sobre todo si ya pagas una hipoteca y algún préstamo más.
En esta guía repasamos qué es una hipoteca para segunda vivienda, cuánto te financia el banco, qué requisitos piden y qué opciones tienes si ya tienes una hipoteca. En Agencia Negociadora llevamos más de 21 años acompañando a familias en situaciones de sobreendeudamiento, así que también te explicamos cómo cuadrar las cuentas antes de pedirla.
¿Qué es una hipoteca para segunda vivienda?
Una hipoteca para segunda vivienda es el préstamo que pides para comprar una casa que no será tu residencia habitual. También se conoce como hipoteca para segunda residencia y se contrata como cualquier otra hipoteca, con una diferencia clave: el banco la considera una operación de mayor riesgo.
La razón es sencilla. Si algún día aprietan los pagos, lo normal es dejar de pagar antes la casa de vacaciones que la vivienda donde vives. Por eso la entidad endurece las condiciones respecto a la primera hipoteca. Se considera segunda vivienda según el uso que le des:
- Vivienda vacacional: la casa en la costa, la montaña o el pueblo.
- Vivienda en otra ciudad: por trabajo, por los estudios de los hijos o para estar cerca de la familia.
- Inversión: una compra pensada para alquilarla.
El uso importa, porque condiciona cuánto financia el banco y qué ingresos tiene en cuenta. No es lo mismo una casa de disfrute propio que una compra pensada como inversión, y la entidad lo pregunta desde el primer momento.
¿Qué diferencias hay entre la hipoteca de primera y la de segunda vivienda?
La diferencia principal es que en una segunda vivienda te financian menos y tienes que devolverlo antes. Estas son las condiciones habituales del mercado, aunque cada entidad fija las suyas:
| Condición | Primera vivienda | Segunda vivienda |
| Financiación máxima habitual | Hasta el 80 % | Entre el 60 % y el 70 % |
| Plazo habitual | Hasta 30 años | De 20 a 25 años |
| Tipo de interés | Condiciones estándar | A veces algo más alto |
| Ahorro necesario (entrada y gastos) | Alrededor del 30 % del precio | Entre el 40 % y el 50 % del precio |
| Exigencia de solvencia | Alta | Muy alta |
El resultado práctico es que la cuota mensual de una hipoteca para segunda vivienda suele ser más alta por cada euro financiado, porque el plazo es más corto. Conviene simularla antes de reservar la casa, no después.
¿Cuánto financia el banco en una hipoteca de segunda vivienda?
Lo habitual es que el banco financie entre el 60 % y el 70 % de la vivienda. El porcentaje se aplica sobre el menor importe entre el precio de compraventa y el valor de tasación, no sobre el precio que figure en el contrato. Por eso la hipoteca de segunda vivienda al 80 % es la excepción y no la regla.
Un ejemplo orientativo: compras una casa por 200.000 euros y la tasación sale en 190.000. Con una financiación del 70 %, el banco te presta 133.000 euros. Tú aportas los 67.000 restantes más los gastos de la compra, que rondan el 10-12 % del precio, es decir, entre 20.000 y 24.000 euros. El ahorro necesario queda entre 87.000 y 91.000 euros, entre el 43 % y el 46 % del precio.
¿Existe una hipoteca segunda vivienda con 100 % de financiación?
Es muy difícil, pero no imposible. La financiación completa suele reservarse para viviendas que son propiedad del propio banco o para clientes que aportan una doble garantía, por ejemplo otro inmueble libre de cargas. Lo realista es contar con ahorro previo y tratar el 100 % como una excepción.
Incluso con financiación total, los gastos e impuestos de la compra siguen saliendo de tu bolsillo. Si quieres entender cómo funciona la financiación completa en una primera compra, lo explicamos en nuestra guía sobre la hipoteca sin entrada.
¿Qué requisitos piden para una hipoteca de segunda vivienda?
Los requisitos de una hipoteca para segunda vivienda son parecidos a los de la primera, pero el banco los mira con más lupa. La Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario obliga a las entidades a evaluar a fondo la solvencia de quien pide una hipoteca, así que cuanto mejor sea tu perfil, mejores condiciones conseguirás. Estos son los requisitos que más se repiten:
- Ratio de endeudamiento: la suma de tus cuotas (hipotecas, préstamos y tarjetas) no debe superar el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales.
- Ingresos estables y demostrables, ya seas asalariado o autónomo. Si eres autónomo, suelen pedir al menos dos ejercicios con ingresos estables.
- Ahorro suficiente para aportar la parte que el banco no financia y los gastos de la compra.
- Edad y plazo: la suma de tu edad y el plazo no puede superar el límite de la entidad, que normalmente ronda entre los 70 y los 80 años al terminar de pagar.
- Historial limpio: no aparecer en ficheros de morosos como ASNEF.
- Hipoteca actual al día, si ya tienes una.
- Una tasación que respalde el precio de la vivienda.
Documentación que te pedirá el banco
Para estudiar tu operación, la entidad solicita la documentación habitual. Tenerla preparada agiliza el estudio:
- DNI o NIE en vigor.
- Última declaración de la renta y, si eres autónomo, los pagos trimestrales.
- Contrato de trabajo, nóminas o justificantes de ingresos.
- Vida laboral actualizada.
- Movimientos bancarios de los últimos meses.
- Nota simple del inmueble que quieres comprar.
- Documentación del avalista, si lo hay.
¿Puedo pedir una segunda hipoteca si ya tengo una?
Sí. Puedes comprar una segunda vivienda teniendo hipoteca pendiente en la primera, y es una situación habitual. Lo que decide el banco no es cuántas hipotecas tienes, sino si puedes pagar todas las cuotas con holgura.
En la práctica, «segunda hipoteca» puede significar dos cosas distintas. La primera es pedir otra hipoteca para comprar otra casa, que es lo que explicamos en esta guía. La segunda es pedir una segunda hipoteca sobre la misma vivienda, es decir, usar tu casa actual como garantía de un nuevo préstamo. Ese camino tiene otras condiciones y no lo desarrollamos aquí.
Con la hipoteca actual en marcha, la segunda solo cabe si el total de cuotas se mantiene por debajo del 30-35 %. Un ejemplo: con unos ingresos netos de 3.000 euros al mes, el tope de cuotas está entre 900 y 1.050 euros. Si tu hipoteca actual y tus préstamos ya suman 700 euros, te quedan entre 200 y 350 euros para la cuota nueva.
¿Segunda hipoteca en otro banco o ampliar la actual?
Puedes pedir la segunda hipoteca en otro banco sin problema, porque la primera no te ata a una sola entidad. También puedes pedir a tu banco que amplíe el préstamo actual. Cada opción tiene sus pros y sus contras:
| Opción | Ventajas | Inconvenientes |
| Segunda hipoteca en otro banco | Puedes comparar ofertas y la garantía es la casa nueva. | Dos préstamos, dos cuotas y dos estudios de solvencia. |
| Ampliar la hipoteca actual | Un solo préstamo y una sola cuota, con una gestión más sencilla. | Tu vivienda habitual respalda toda la financiación y negocias con un único banco. |
No hay una opción mejor para todos. Compara ofertas de varias entidades antes de decidir, porque pequeñas diferencias de tipo se notan mucho en 20 o 25 años.
¿Hipoteca fija, variable o mixta para una segunda vivienda?
Puedes contratar una hipoteca fija para segunda vivienda, una variable o una mixta. Con dos cuotas que pagar, la previsibilidad pesa más que en la primera compra. Así funciona cada modalidad:
- Fija: la cuota no cambia durante toda la vida del préstamo.
- Variable: la cuota se revisa según el euríbor y puede subir o bajar.
- Mixta: un primer tramo a tipo fijo y el resto a tipo variable.
Si tu margen de endeudamiento ya es justo, una cuota que puede subir te deja sin colchón. En una hipoteca para segunda vivienda, además, algunos bancos aplican un tipo algo más alto que en la primera. Compara el TIN y la TAE de cada oferta y no te quedes solo con la cuota inicial.
¿Qué gastos e impuestos tiene una segunda vivienda?
Con una hipoteca para segunda vivienda, calcula entre el 10 % y el 12 % del precio en gastos e impuestos de la compraventa. Ese dinero sale normalmente de tus ahorros, no de la hipoteca, y varía según la comunidad autónoma. Los conceptos principales son estos:
- Impuesto de la compraventa: ITP en vivienda de segunda mano, con un tipo distinto en cada comunidad, o IVA del 10 % más AJD en obra nueva.
- Notaría y registro de la compraventa.
- Tasación del inmueble, que paga el cliente.
- Gestoría, si la contratas.
Desde la Ley 5/2019 el banco asume una parte de los gastos de formalizar la hipoteca, pero la tasación y los gastos de la compraventa siguen a tu cargo. Y una vez comprada, tener la casa también cuesta: IBI, comunidad, seguros y suministros.
A efectos de IRPF, una segunda vivienda que no alquilas genera una imputación de renta, calculada como un porcentaje del valor catastral (1,1 % o 2 % según la revisión catastral). Si la alquilas, los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes consultar los detalles en la sede electrónica de la Agencia Tributaria.
¿Tienes otras deudas? Reunificarlas puede ayudarte a conseguir la hipoteca
Sí, y es más habitual de lo que parece. Cuando el banco estudia tu operación, suma todas tus cuotas: la hipoteca actual, los préstamos personales, las tarjetas y la financiación del coche. Si ese total supera el 30-35 % de tus ingresos netos, la hipoteca para segunda vivienda suele denegarse, aunque tu perfil sea estable.
Aquí es donde reunificar deudas puede ayudarte. Consiste en agrupar varios préstamos y tarjetas en una sola financiación con una única cuota. El objetivo es simplificar los pagos y mejorar tu capacidad financiera. Al reducirse la cuota mensual total, liberas liquidez y mejora tu tasa de esfuerzo antes de pedir la nueva hipoteca.
El plazo no tiene por qué ampliarse. Cuando se sustituyen deudas caras, como las tarjetas revolving, por una financiación más económica, los intereses bajan y la cuota puede reducirse sin tocar el plazo. Eso sí, reunificar no elimina la deuda: la reorganiza en mejores condiciones.
Para saber si te encaja, calcula tu tasa de esfuerzo en cuatro pasos:
- Suma tus ingresos netos mensuales.
- Suma todas tus cuotas actuales.
- Añade la cuota estimada de la nueva hipoteca.
- Divide el total de cuotas entre tus ingresos y compáralo con el 30-35 %.
Si el resultado supera ese 30-35 %, reunificar tus deudas puede ayudarte a bajarlo antes de pedir la nueva hipoteca, porque varias cuotas se agrupan en una sola. El importe concreto de cada caso lo fija el estudio previo, porque depende de tus deudas, de tus tipos de interés y de tus ingresos.
En Agencia Negociadora llevamos más de 21 años acompañando a familias en situaciones de sobreendeudamiento, durante los cuales hemos gestionado más de 410.000 operaciones y formalizado más de 1.200 millones de euros. Nuestra modalidad principal es la reunificación con garantía hipotecaria, en la que la vivienda actúa como garantía para mejorar la capacidad de pago y reducir el riesgo de impagos futuros. Puedes ver cómo funciona en nuestra guía sobre el préstamo con garantía hipotecaria.
Es un proceso que exige analizar tu situación y aportar documentación, y no sustituye la decisión del banco, que evalúa tu hipoteca con sus propios criterios. Por eso conviene hacerlo con tiempo, antes de reservar la vivienda.
