30/11/2024, El Confidencial, Elena Sanz
El euríbor se desploma en noviembre hasta situarse en el 2,501%, un dato que supone una caída de 1,521 puntos porcentuales respecto al mismo mes del año pasado (4,022%), el mayor descenso desde diciembre de 2009, es decir, en 15 años, lo que se traducirá en sustanciales rebajas en la cuota de la hipoteca. En torno a unos 100 euros menos al mes, unos 1.200 euros al año, dependiendo del importe de la hipoteca y de si la revisión es anual o semestral.
El indicador inició su descenso a principios de año y no parece que vaya a detenerse. Durante el mes de noviembre ha registrado datos diarios que rondan el 2,3% y “prevemos que pueda cerrar el año en torno a esa cifra, alrededor de un 2,3 o 2,35%”, afirma Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.
"Los datos recientes relativos a la evolución del euríbor muestran un panorama optimista para los hipotecados a tipo variable, después de que el descenso de este tipo de referencia se haya acelerado hasta cerrar noviembre en el 2,5%, por debajo de lo previsto. De hecho, las previsiones apuntaban que ese nivel no llegaría hasta finales de diciembre de este año. El euríbor en el 2,5% supondrá una rebaja de unos 1.500 euros anuales para quienes revisen ahora su hipoteca a tipo variable", destaca Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora.
El euríbor está en caída libre desde el verano y podría cerrar el año en el 2,3%-2,35%
Según los cálculos de iAhorro, por ejemplo, en el caso de una persona que tenga contratada una hipoteca variable desde 2022 con una cuantía inicial de 150.000 euros y revisión anual, vemos que empezó pagando una cuota mensual de 700,47 euros porque el índice de referencia se situaba en noviembre de ese año en el 2,828%. Sin embargo, en 2023 esa cuota se encareció 103,03 euros al mes (el euríbor anotó entonces un 4,022%) y ahora, con la bajada de este indicador hasta el 2,508%, la cuota también se reducirá, 126,27 euros, hasta 23,23 euros más de lo que subió el año pasado, por lo que pagará tras esta revisión una cuota de 677,24 euros mensuales. De esta manera, con la revisión de este mes se ahorrará hasta 1.515,20 euros anuales.
Por su parte, en caso de que la cuantía inicial fuera de 300.000 euros, la hipoteca se habría encarecido 206,07 euros cada mes con la primera revisión anual, pero ahora se abarataría 252,53 euros mensuales (o, lo que es lo mismo, 3.030,40 euros anuales), por lo que el hipotecado pasaría a pagar una cuota de 1.354,48 euros al mes, lo que supone un abaratamiento de hasta 46,47 euros respecto a la inicial.
Rebajas en todas las hipotecas variables
Igualmente, en caso de que la revisión en vez de anual sea semestral, las cuotas de las hipotecas se reducirán de forma sustancial. ¿Por qué? El euríbor también se sitúa en noviembre hasta 1,172 puntos por debajo del dato de mayo de 2024 (3,680%). Esto supone una rebaja de entre 95 y 190 euros mensuales, en función de la cuantía inicial del préstamo solicitado, para el hipotecado.
Si cogemos los mismos ejemplos que para la revisión anual, una persona que contrató una hipoteca variable en 2022 a 30 años, con un diferencial del 0,99% más euríbor para calcular su tipo de interés, vemos que, en caso de que la hipoteca tuviera una cuantía inicial de 150.000 euros, el hipotecado empezaría pagando una cuota de 700,47 euros porque el euríbor se situaba en el 2,828% en noviembre de 2022.
Sin embargo, con la primera revisión, ya en mayo de 2023 (3,862%), la cuota subió 91,25 euros, hasta los 791,72 euros mensuales; y en noviembre de ese año se incrementó otros 8,78 euros, hasta los 800,50 euros cada mes.
No obstante, a partir de ahí comenzaron las reducciones: la primera fue en mayo de 2024 (con un euríbor del 3,680%), que bajó la cuota 30,13 euros, hasta los 771,65 euros mensuales; y la segunda se producirá tras la revisión de este mes, de hasta 94,81 euros, hasta alcanzar una cuota de 675,56 euros, 24,92 euros menor que la que pagaba en un inicio. De esta manera, con la reducción de este mes, el ahorro semestral aumenta hasta los 568,89 euros.
Igualmente, si la cuantía inicial de la hipoteca fuera de 300.000 euros con las mismas características del préstamo, la hipoteca hubiera aumentado hasta 182,49 euros en la primera revisión y 17,55 euros en la segunda; pero en la tercera hubiera bajado 60,25 euros y en la de ahora caería 189,63 euros. Esto supone, igualmente, un abaratamiento semestral de 1.137,77 euros.
Un euríbor por debajo del 2% es posible
Los expertos prevén que el indicador mantenga su tendencia a la baja para cerrar el año en torno al 2,3%. De cara a 2025, el portavoz de iAhorro matiza que la evolución del euríbor "dependerá, en buena medida, de las decisiones que tome el Banco Central Europeo (BCE) respecto a los tipos de interés oficiales. Si sigue con las bajadas tanto en diciembre como durante el primer trimestre del próximo año, es posible que el euríbor se sitúe incluso por debajo del 2% antes de mediados de año, es decir, antes de junio de2025”.
Las opciones del BCE, según Colombelli, pasan por mantener la calma o dinamitar el mercado. La próxima reunión del organismo europeo, y la última de este año, tendrá lugar el 12 de diciembre.
"La presidenta del BCE, Christine Lagarde, anunciará una nueva bajada de los tipos de interés oficiales, pero lo que no sabemos es si será de 0,25 puntos porcentuales o de 0,5 puntos para impulsar el crecimiento de la economía europea, sobre todo tras la victoria de Donald Trump en Estados Unidos”.
Por tanto, en su opinión, estamos ante dos posibles escenarios:
1.- El primero y más probable es que se produzca una reducción de tipos de 0,25 puntos, hasta situar los tipos de interés en el 3% a final de año. Esto mantendría la tendencia seguida en el mercado durante los últimos meses y también animaría al euríbor a continuar registrando bajadas, pero sin ser demasiado drásticas. En este caso, afirma Colombelli, “el euríbor seguiría la tendencia esperada y cerraría el año en torno a ese 2,3 o 2,35%”
2.- Por el contrario, un recorte de 0,5 puntos bajaría hasta el 2,75% los tipos y podría dinamitar el mercado hipotecario. “Si el BCE apuesta por una bajada de tipos más arriesgada, dinamitaría el mercado hipotecario y el euríbor se vería también obligado a descender de forma más abrupta. De esta manera, el euríbor podría bajar un poco más, aunque no mucho, quizás hasta el 2,2%, porque tendría poco tiempo (apenas 11 días hábiles) para hacer que esa caída se notase mucho en el dato medio del mes”, declara el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro. La próxima decisión del BCE marcará el paso del euríbor: una bajada de 0,25 o de 0,50 puntos
Dos escenarios que comparte Estefanía González, portavoz de Kelisto.es.
"Dada la incertidumbre que rodea a los condicionantes internos y externos que marcarán la última decisión del año del BCE —entre otras cuestiones, Trump no toma posesión hasta el 6 de enero y la FED se volverá a reunir el 17-18 de diciembre, después del encuentro del BCE—, desde Kelisto vemos cada vez más factible una rebaja de tipos de 0,25 puntos".
"De ser así", prosigue, "prevemos que el euríbor cerraría 2024 por debajo del 2,5%. Ahora bien, si la autoridad monetaria decidiera reducir los tipos con más intensidad, no podemos descartar que el principal indicador de las hipotecas variables en España baje, incluso, con más fuerza por debajo de esa cifra”.
"Prevemos que el euríbor cerraría 2024 por debajo del 2,5%"
La previsión sobre el euríbor para 2024 que realizan otras entidades y organismos evoluciona a la baja, pero se mantiene muy por encima de los niveles actuales del euríbor, con una horquilla que se mueve entre el 2,6% y el 2,75%. Así, Bankinter y Funcas son los que prevén cifras más elevadas para final de año (2,75% y 2,69%, respectivamente), mientras que Asufin sitúa al euríbor en el 2,7% y Caixabank, en el 2,6%.
Eso sí, los efectos de una bajada de tipos de interés se reflejarán antes en el euríbor (en el dato medio de diciembre) que en las ofertas hipotecarias de la banca porque “los bancos no tendrán tiempo de aplicar la reducción de tipos en sus ofertas en diciembre y, aunque lo hicieran, cualquier cambio que se haga ahora ya no tendría efecto en 2024, sino en 2025. Por tanto, prevemos un mercado plano hasta Navidad y, a partir de enero, nuevas bajadas de precios en las hipotecas”, afirma el director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario.
Baja el euríbor, baja el interés de la oferta hipotecaria
La tendencia a la baja del euríbor también se ha dejado sentir en la oferta hipotecaria. De hecho, los tipos de interés de los préstamos hipotecarios han disminuido considerablemente en el último año.
"Las entidades, ávidas por conceder hipotecas, han recrudecido su guerra comercial, lo que está arrojando incrementos significativos en la firma de nuevas operaciones. El último dato, de septiembre, apunta a un incremento de casi el 34%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), como habíamos señalado desde Agencia Negociadora ya desde antes del verano", recuerda Javaloyes.
Desde Agencia Negociadora prevén "incrementos de doble dígito, al menos, a lo largo de todo el primer semestre de 2025 en la firma de hipotecas, teniendo en cuenta que el comparativo sobre el mismo periodo de 2024 resultará favorable, ya que la concesión mostró un comportamiento apático". Y auguran que "el tipo fijo seguirá siendo el preferido en las ofertas de las entidades, como demuestra el hecho de que dos de cada tres hipotecas se suscriben nuevamente en esta modalidad. En este sentido, veremos ofertas por debajo del 2% a tipo fijo en el primer trimestre de 2025".
De hecho, desde iAhorro destacan cómo “empezamos el año viendo ofertas por parte de los bancos en hipotecas fijas que se situaban por encima del 3% TIN y ahora ya vemos muchas que rozan el 2% TIN. La caída ha sido notable este año, mucho más drástica de lo que imaginamos que sería, y lo más probable es que esta tendencia a la baja continúe; aunque no sabemos hasta cuándo, eso lo tendrá que marcar el BCE”.
Desde Rastreator también constatan la tendencia a la baja de los tipos de interés de las hipotecas. "Estamos ofreciendo ofertas por debajo del 3%. De hecho, el interés medio al que estamos firmando las hipotecas fijas este mes de noviembre es del 2,68%. Por este motivo, el 94% de las personas que han contratado una hipoteca en noviembre han optado por esta opción, siendo el 6% restante los que se han decantado por una hipoteca mixta", destaca Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator.
En relación con si todavía es buen momento para subrogar la hipoteca, para Carbajal, "cada caso es único y, por tanto, se deberá evaluar y analizar de forma particular, ya que dicha decisión cambia en función del tipo de perfil del hipotecado. No obstante, aquellos hipotecados con un préstamo variable tienen el euríbor + 0,60%, por lo que deben pagar ahora un 3,53% (2,936%+0,60%). Si se cambiasen, podrían optar a una hipoteca mixta con una parte fija al 2,3% durante tres años y el resto a euríbor + 0,80%, mientras que una fija la tienen al 2,45%. Aun así, podrían incluso obtener mejores condiciones dependiendo del perfil. Aunque la mayoría de hipotecados ya han ido cambiando su hipoteca durante estos últimos dos años, todavía puede ser buen momento este último mes de diciembre para hacerlo", asegura este experto.
Baja el euríbor, suben las compraventas
La bajada del euríbor y la rebaja en el precio de las hipotecas se ha traducido en una mayor actividad hipotecaria, como recuerda Javaloyes. Los últimos datos del INE muestran que en el mes de septiembre de 2024, en España, se contrataron 41.306 hipotecas sobre viviendas, lo que supone un aumento del 33,9% respecto al mismo mes de 2023 y es el mejor dato de los últimos dos años, precisamente desde septiembre de 2022.
Igualmente, hace unos días se conocía que se cerraron 61.887 compraventas sobre viviendas en España, el mejor dato en un mes de septiembre en la historia del INE y el mayor registrado en los últimos 17 años, desde julio de 2007.
"¿Es coincidencia que el euríbor registre su mayor caída interanual en 15 años y el INE su mayor cifra de compraventas en 17 años?", se pregunta Colombelli. “No es coincidencia porque en el mercado hipotecario todo está relacionado. Si el euríbor y los tipos de interés bajan, las compraventas de vivienda y las firmas de hipotecas suben. Los ciudadanos se animan a financiarse cuando el contexto económico es favorable, algo que seguramente mejore en 2025 y veamos cómo se van batiendo algunos récords de los últimos años”, concluye este experto.
Agencia Negociadora está inscrita con el nºD064 en el Registro de Intermediarios de Crédito Inmobiliario del Banco de España y con el nº 195/2011 en el Registro Estatal de Empresas de Intermediación de Contratos de Préstamo, previsto en la Ley 2/2009.
