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¿Reducir cuota de la hipoteca o acortar plazo? Depende de cómo llegues a fin de mes

18/02/2023, El Confidencial,  E.Sanz

El euríbor sigue en ascenso. El pasado lunes se situaba por encima del 3,5% y todo apunta a que cerrará febrero en torno a estos niveles. La imparable escalada alcista del indicador ha provocado una importante sacudida en las economías de cientos de familias que han visto cómo la cuota de sus hipotecas se ha disparado de la noche a la mañana. Y no solo eso, sino que, paradójicamente, este fuerte incremento de la cuota no se está traduciendo en una significativa amortización de la deuda.

El incremento medio del importe de la cuota supera el 30% respecto a hace un año, sin embargo, el hecho de pagar mucho más por la cuota no supone que amorticemos más importe de hipoteca, sino todo lo contrario, advierten desde la Agencia Negociadora. Además, lo que se paga por intereses se lleva la mayor parte de la subida de la cuota. Es decir, que el aumento del euríbor se traduce en un aumento de la cuota mensual, pero en un correlativo descenso de la cantidad que se amortiza en dicha cuota.

El incremento del euríbor ha disparado la cuota mensual, pero esto no supone que se amortice más importe de la hipoteca Una situación aparentemente atípica, pero normal cuando suben los tipos de interés. Llevado a cifras concretas, según los cálculos realizados por Agencia Negociadora, para una hipoteca variable típica, de 150.000 euros, a 20 años con euríbor + 2 puntos, en los últimos 12 meses, la cuota mensual se ha incrementado en un 39,5%, se amortiza un 34% menos de capital, ya que el importe dedicado al pago de intereses es más del triple, al pasar de 206 a 676 euros en la cuota del mes de febrero de 2023.

"Nunca antes se había registrado una subida de más del 200% en los intereses de la cuota en tan solo un año", destaca Luis Javaloyes, CEO de Agencia Negociadora. "Esto se debe al sistema de amortización del crédito, llamado 'sistema francés', por el que la proporción entre capital e intereses en la cuota varía conforme avanzan los pagos. Así, al principio del crédito se pagan más intereses que capital, mientras que al final prácticamente todo la cuota corresponde a amortización. E implica que, como el número de meses de amortización está predeterminado, las subidas de las cuotas se trasladan a un mayor pago de intereses pero uno mucho menor de amortización de capital".

Un escenario, hasta ahora insólito, que está llevando a algunas familias —aquellas que cuentan con algunos ahorros— a plantearse realizar un pago extra y amortizar anticipadamente parte del préstamo. ¿Es buen momento?, ¿hay que amortizar tanto si la hipoteca es fija como variable?, ¿qué es mejor, amortizar cuota o plazo?

¿Es buen momento para amortizar?

En primer lugar, y a grandes rasgos y atendiendo a la lógica, cuanto más elevado es el euríbor, más rentable resulta amortizar una hipoteca variable, ya que los intereses que abonamos a la banca son mayores, sobre todo durante los primeros años de vida de la hipoteca. “Siempre es mejor amortizar cuando el euríbor está alto porque nuestro dinero, en ese momento, vale más. Por tanto, ahora podríamos decir que es un momento perfecto para amortizar”, destaca Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador y asesor hipotecario iAhorro.

Y para verlo, pone varios ejemplos reales: 1.- Amortizar en febrero de 2022 una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años con euríbor + 0,99%. Según los cálculos de iAhorro, si en febrero de 2022 este hipotecado hubiera decidido amortizar parcialmente una hipoteca de 150.000 euros con un plazo de 30 años y un diferencial del 0,99% + euríbor, ese mes el índice de referencia de las hipotecas variables se situaba en un -0,335% y, por tanto, el tipo de interés que pagaba por su hipoteca en ese momento sería del 0,66%. Por este motivo, el dinero ahorrado al amortizar la hipoteca entonces sería mucho menor del que se ahorraría ahora.

Así, por ejemplo, si en febrero de 2022 se cumpliera el quinto año de la hipoteca y el hipotecado tuviera 10.000 euros para amortizar, podría reducir cuota o plazo del préstamo. En caso de reducir cuota, ésta se quedaría en 423,98 euros o, lo que es lo mismo, pagarías unos 35 euros menos de lo que pagaba en ese momento sin amortizar: 459,06 euros. En este caso, en toda la vida de la hipoteca, el ahorro total de intereses sería de 872,61 euros, según los cálculos de iAhirro. Sin embargo, si este hipotecado decide amortizar plazo, es decir, pagar la hipoteca en menos años, su cuota seguiría siendo de 459,06 euros, pero el ahorro aumentaría hasta los 1.763,69 euros porque saldaría su deuda con el banco dos años y un mes antes de que se cumplieran los 30 años de plazo de amortización total. 2.- Hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años firmada en febrero de 2023 con euríbor + 0,99%

Actualmente, el euríbor está cerca de situarse en el 3,5% (a 17 de febrero de 2023, la media del mes está en el 3,467%). Si cogemos ese 3,5% para hacer los cálculos de una hipoteca de 150.000 euros a 30 años con un diferencial del 0,99 y un euríbor del 3,5% (4,49% TIN) vemos que la cuota mensual será de 759,14 euros. Si este mes de febrero de 2023 se cumpliera el quinto año de hipoteca y el hipotecado tuviera 10.000 euros para amortizar, en caso de reducir cuota ésta se quedaría en 704,58 euros o, lo que es lo mismo, pagaría 54,56 euros menos cada mes. Con esto se ahorraría 6.913,13 euros de intereses totales del préstamo. Sin embargo, si decide amortizar para reducir plazo, es decir, para pagar la hipoteca en menos años, vemos que en este mismo caso su cuota seguiría siendo la misma, pero el ahorro aumentaría hasta los 19.620,27 euros porque, en vez de dejar de pagar la hipoteca en 30 años, lo haría en 26 años y 9 meses.

¿En qué momento del préstamo es mejor amortizar?

En segundo lugar, hay que tener en cuenta en qué momento del préstamo hipotecario se está. Al principio es cuando más intereses se pagan, por eso es muy interesante amortizar lo máximo posible en los primeros años de vida de la hipoteca. Hace poco más de un año, con el euríbor en negativo, contando con ahorros resultaba más interesante invertir en otros activos que den más rentabilidad. "Si en vez de amortizar en el quinto año de la hipoteca lo haces en el segundo, el ahorro será mucho mayor”, asegura Simone Colombelli.

"Con el mismo ejemplo anterior", prosigue este experto, "si en febrero de 2023 se cumplieran dos años desde que se contrató el préstamo y el hipotecado tuviera los mismos 10.000 euros para amortizar, la reducción de la cuota sería un poco menor, ya que esta se quedaría en los 707,55 euros, pero se ahorraría 7.848,55 euros en intereses. En caso de que su intención fuera amortizar plazo tu ahorro sería mayor: pagaría 23.548,39 euros menos de intereses en todo el préstamo y se reduciría el tiempo de la hipoteca en 3 años y 8 meses".

Los expertos recomiendan amortizar en los primeros años de vida de la hipoteca

En cambio, si los 10.000 euros se amortizan cuando ya se ha pagado la mitad de la hipoteca, los ahorros serán mucho menores. "Si se decide amortizar cuota a los 15 años del préstamo, pese a que lo que pagaría cada mes bajaría hasta los 685,50 euros, el ahorro de intereses en todo el préstamo sería mucho menor: solo 3.990,18 euros. En caso de elegir la opción de amortización de plazo se podrían ahorrar 9.412,05 euros en intereses y dejar de pagar la hipoteca dos años y un mes antes", añade el directivo de iAhorro.

No obstante, en momentos como el actual, entran en juego otra serie de factores. "La amortización en tiempos de incertidumbre suele ser una idea recurrente para todos aquellos con un préstamo hipotecario aún vigente", asegura César Betanco, experto hipotecario de Hipoo. "Amortizar parte de la hipoteca en cuota o plazo ya forma parte de las preocupaciones habituales de los hipotecados en un contexto en el que el euríbor parece no dar tregua. Pero, ¿es rentable amortizar una hipoteca ahora mismo?", se pregunta este experto.

Hay que tener en cuenta la fecha en la que se firmó la hipoteca y el euríbor en ese momento. Al igual que Colombelli, para este experto, uno de los aspectos clave a tener en cuenta antes de tomar una decisión es es la fecha en la que se firmó la hipoteca y del dato del euríbor en ese momento. “Si, por ejemplo, se hubiera firmado una hipoteca con un interés fijo al 1% hace unos años, no valdría la pena en absoluto amortizar ahora parcialmente el préstamo. La mejor opción en este caso sería rentabilizar ese interés firmado y aprovechar la ventaja de haber obtenido un magnífico diferencial gracias al bajo euríbor que había por entonces”.

Del mismo modo, en cuanto al momento de firma del préstamo, apunta que, si la hipoteca fue formalizada antes del 1 de enero de 2013, sí que convendría amortizar anticipadamente para así poder acogerse al derecho de desgravación en la declaración anual de la renta. La decisión se antoja compleja, según el experto de Hipoo quien se refiere, asimismo, a las circunstancias personales de cada hipotecado. “Aventurarse a elevar a norma una situación de carácter particular o individual podría conllevar consecuencias negativas para según qué hipoteca y según qué perfil de contratante”, asegura.

¿Mejor amortizar una hipoteca fija o variable?

Otro de los aspectos a tener en cuenta es si estamos ante una hipoteca fija o variable. A este respecto, Betanco lo tiene claro. “Ahora mismo, y con un euríbor al 3,4%, la mejor opción en caso de querer amortizar una hipoteca parcialmente es optar por las que estén firmadas a tipo variable”. En su opinión, debido a la volatilidad del euríbor, apostar por una amortización parcial o total de un préstamo variable puede ser atractivo, dado que durante los próximos meses se van a producir numerosas revisiones hipotecarias al alza. Por el contrario, para las hipotecas fijas, el experto de Hipoo declara que “salvo que se tuviera firmada una hipoteca con un euríbor mayor que el actual, quien dispusiese de ahorros para amortizar su préstamo o parte de él podría destinarlos a otro tipo de inversión”. Y asegura que la posible rentabilidad obtenida de esta operación sería mínima o incluso nula.

¿Amortizar cuota o plazo?

Otra cuestión a decidir es si se quiere amortizar cuota o plazo. ¿Queremos pagar menos cuota cada mes o la misma cuota pero durante menos años? En el primer caso, el hipotecado puede reducir su mensualidad a la vez que se ahorra intereses, mientras que en el segundo, reducirá meses a su préstamo por lo que terminará de pagar su hipoteca en menos tiempo. A la hora de elegir, los expertos recomiendan amortizar plazo por el ahorro de intereses que conlleva. Y aseguran que es recomendable hacerlo en los primeros años de vida del crédito para que el ahorro sea mayor. Esto es así por el sistema de amortización que se usa en España, el 'sistema francés' anteriormente mencionado, que consiste en pagar en los primeros años del préstamo más intereses que deuda. "Si el hipotecado tiene buena capacidad de pago, lo mejor sería amortizar plazo"

“Ésta es una de las mayores preguntas que suelen tener los hipotecados cuando contactan con Hipoo sobre estos supuestos”, afirma Betanco. La disyuntiva es compleja, en su opinión, si bien, este experto acota ambas opciones. “Si el hipotecado tiene una buena capacidad de pago, entonces lo mejor sería amortizar plazo. En cambio, si no tuviera una holgura financiera suficiente y le costase llegar a fin de mes, lo oportuno sería amortizar cuota, para así aliviar la carga económica mensual”. "Lo mejor en estos casos suele ser amortizar plazo porque, al hacerlo, se eliminan intereses acortando la vida del préstamo. Es decir, se liquida un determinado plazo de tiempo y se ayuda a que dicho tiempo no genere más intereses", concluye el experto de Hipoo.

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